Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020054063
Dossiernummer gemeente: 202000219
De gemeente Geel heeft op 05/05/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het herbouwen van een zonevreemde woning en bijgebouw. De aanvraag werd op 10/06/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Liese Vanbosch
Buitensteinde 4 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Leeks 3 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 3, sectie L, percelen 377P, 377R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen (enkel van toepassing op zonevreemde woningen) goedgekeurd op 29/01/2009
bestemming: overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag voorziet in de allereerste plaats het herbouwen van de bestaande vergunde woonentiteit. Deze is opgenomen in Vergunningenregister sinds 12/08/2019. De woonfunctie wordt op een gewijzigde plaats herbouwd om een verbeterde plaatselijke aanleg te bekomen op het betreffende bouwperceel. De bestaande woning staat zeer kort bij voorliggende gemeenteweg en de afstand van 2,5 m is absoluut te weinig.
Alle bebouwing op het terrein zal worden gesloopt.
Het bouwvolume van de woonentiteit met inbegrip van de overdekte inkomzone bedraagt hierbij na de werken 988,26m³ (< 1.000 m³).
De bestaande bijgebouwen hebben een globaal bouwvolume van 1.976m³ en worden herleid tot één gezamenlijk bouwvolume van 1.193,50m³ als bijgebouw ten dienste van stalling van voertuigen en fietsen, tuinberging, bergplaats, tuinaccomodatie en private vrijetijdsinfrastructuur (dit is 40% minder dan het toegelaten volume).
In de betreffende wooneenheid wordt eveneens een toekomstige zorgwoning voorzien. De zorgwoning situeert zich in het rechtse gelijkvloerse gedeelte van de ééngezinswoning. Hierin zijn alle noodzakelijke voorzieningen aanwezig. De zorgwoning maakt dus één deel uit van de gehele woning.
De toekomstige bewoners van deze zorgwoning zijn de ouders van de bouwheer. Op het moment van deze aanvraag is geen van de twee personen ouder dan 65 jaar waardoor momenteel niet voldaan wordt aan de voorwaarden van een zorgwoning. Echter zal de duur van het traject inzake de omgevingsaanvraag alsook de effectieve bouwtermijn redelijk wat tijd in beslag nemen. Gezien voorgaande opmerkingen zal de betreffende woning niet klaar zal zijn voor 16/09/2021 wanneer één van beide vernoemde personen 65 jaar wordt. De zorgfunctie van de woning wordt enkel en alleen pas vanaf 16/09/2021 in gebruik genomen maar alle voorzieningen hieromtrent worden wel nu reeds gebouwd en voorzien ten behoeve van de eigenaars en de bewoners van de zorgfunctie.
Er zal vanaf die datum aan alle onderstaande voorwaarden voldaan worden ten behoeve van het toelaten voor een ondergeschikte zorgwoning in de woonentiteit :
• In de bestaande woning wordt een kleinere ondergeschikte wooneenheid voorzien waarbij het niet mogelijk is om twee of meer aparte zorgwoningen te creëren in de hoofdwoning;
• De ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwoning;
• De zorgwoning maakt minder dan 1/3de deel uit van het totale bouwvolume van de woning: 1/3de van totaal bouwvolume woning 988,26m³ is 329,42 m³ > bouwvolume zorgwoning is 234,58m³
• De hoofdwoning en de zorgwoning zijn beide eigendom van de bouwheer Dhr. Tom Van Mierlo en de bouwvrouw Mevr. Liese Vanbosch;
• De hulpbehoevende personen kunnen zowel in de hoofdwoning als in de zorgwoning wonen.
• De ondergeschikte wooneenheid ten behoeve van de zorgfunctie gebeurt met het oog op huisvesten van de twee ouders van Dhr. Tom Van Mierlo waarvan bij ingebruikname van de zorgwoning minstens één persoon 65jaar (of ouder) zal zijn;
In het bijgebouw worden 3 garages voorzien voor het stallen van ongeveer 5 voertuigen. In het bijgebouw is er eveneens de ruimte voorzien ten behoeve van ongeveer 7 fietsenstaanplaatsen voor zowel de bewoners als eventuele bezoekers. Verder zijn er ook 2 parkeerplaatsen voorzien voor bezoekers. In het bijgebouw worden o.a ook een zwembad voorzien en een sauna voor privégebruik.
Zowel het hoofdgebouw als het bijgebouw zijn opgericht in gelijkwaardige materialen en bestaan hoofdzakelijk uit een moderne genuanceerde, licht gekleurde baksteenarchitectuur. Hellende daken zijn bedekt met donker gekleurde leien. Gevelbekleding wordt voorzien in een donker gekleurde beplating. Buitenschrijnwerk, sectionaalpoorten, dorpels op verdiepingen en dakranden zijn in donker gekleurd aluminium.
Regenwaterafvoeren en hanggoten zijn in anthrazink. Metalen hekwerken en schuifpoorten zijn in donker gekleurde metaal. Dorpels op gelijkvloers zijn in natuursteen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
Niet van toepassing.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De boom, die als te rooien staat aangegeven op het inplantingsplan, mag worden gerooid.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
De zorgfunctie van de woning mag pas vanaf 16/09/2021 in gebruik worden genomen. Hiervoor gelden volgende voorwaarden:
• In de bestaande woning wordt een kleinere ondergeschikte wooneenheid voorzien waarbij het niet mogelijk is om twee of meer aparte zorgwoningen te creëren in de hoofdwoning;
• De ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwoning;
• De zorgwoning maakt minder dan 1/3de deel uit van het totale bouwvolume van de woning;
• De hoofdwoning en de zorgwoning zijn beide eigendom van de bouwheer Dhr. Tom Van Mierlo en de bouwvrouw Mevr. Liese Vanbosch;
• De hulpbehoevende personen kunnen zowel in de hoofdwoning als in de zorgwoning wonen.
• De ondergeschikte wooneenheid ten behoeve van de zorgfunctie gebeurt met het oog op huisvesten van de twee ouders van Dhr. Tom Van Mierlo waarvan bij ingebruikname van de zorgwoning minstens één persoon 65jaar (of ouder) zal zijn;
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Er dient een septische put van 3.000 liter en een sterfput te worden geplaatst.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 12.096,75 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 19,35 m² te bedragen.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het peil van de woning ligt maximum 30 cm boven de as van de weg.
De voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde woningen dienen te worden gerespecteerd.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De boom, die als te rooien staat aangegeven op het inplantingsplan, mag worden gerooid.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
De zorgfunctie van de woning kan pas vanaf 16/09/2021 in gebruik worden genomen. Hiervoor gelden volgende voorwaarden:
• In de bestaande woning wordt een kleinere ondergeschikte wooneenheid voorzien waarbij het niet mogelijk is om twee of meer aparte zorgwoningen te creëren in de hoofdwoning;
• De ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwoning;
• De zorgwoning maakt minder dan 1/3de deel uit van het totale bouwvolume van de woning;
• De hoofdwoning en de zorgwoning zijn beide eigendom van de bouwheer Dhr. Tom Van Mierlo en de bouwvrouw Mevr. Liese Vanbosch;
• De hulpbehoevende personen kunnen zowel in de hoofdwoning als in de zorgwoning wonen.
• De ondergeschikte wooneenheid ten behoeve van de zorgfunctie gebeurt met het oog op huisvesten van de twee ouders van Dhr. Tom Van Mierlo waarvan bij ingebruikname van de zorgwoning minstens één persoon 65 jaar (of ouder) zal zijn;
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Er dient een septische put van 3.000 liter en een sterfput te worden geplaatst.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 12.096,75 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 19,35 m² te bedragen.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het peil van de woning ligt maximum 30 cm boven de as van de weg.
De voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde woningen dienen te worden gerespecteerd.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.