UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 20/03/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022172564
Dossiernummer gemeente: 202200592
De gemeente Geel heeft op 29 december 2022 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een aaneengesloten woning na sloping van het bestaande gebouw. De aanvraag werd op 19 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Sofie Caers wonende te Lindenstraat 8 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Peperstraat 20
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 711R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag volgens de architect
Voorliggende aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning betreft de sloop van een bestaande woning en de herbouw van een nieuwe woning op het perceel Afd 6, sectie G nr 711V in de Peperstraat 20 te Geel. De woning is gelegen in woongebied volgens het gewestplan en binnen de afbakeningslijn kleinstedelijk gebied.
Zowel de bestaande woning als de nieuwe woning zijn gesloten bebouwingen. De voorgevel van de woning bevindt zich op de rooilijn. De woning zelf wordt volledig opgetrokken in de hiertoe bestemde zone met een diepte van 17 meter vanaf de voorbouwlijn.
De voorgevel heeft een breedte van 5,7 meter. De kroonlijsthoogte van het gebouw is 6,09 meter, de kroonlijst zit op 9,18 meter en sluit aan op deze van de naburige woning (nr. 22) en heeft een plat dak.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van een aaneengesloten woning na sloping van het bestaande gebouw dat dateert van 1946.
De aaneengesloten woning wordt ingeplant op de rooilijn en voorziet een inpandige garage.
De woning heeft een gevelbreedte van 5,70 meter en een bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers. De bouwdiepte op de verdieping is 13 meter. De gevelhoogte is 9,25 meter en gelijk met rechts aanpalende woning. De woning wordt voorzien van een plat dak.
De woning wordt opgericht in een witte baksteen met grijs buitenschrijnwerk.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 20 januari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: geen advies verleend
Op 16 februari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Bij de sloop van de bestaande woning dient men de bestaande aansluiting op te zoeken, tijdelijk te dichten om nadien opnieuw te gebruiken.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot vooraan de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 5000L. Op de put worden alle dakafvoeren aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor de spoeling van 2 toiletten en een buitenkraan.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 1000L en een oppervlakte van 1,5m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Peperstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning die opgericht wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is niet inpasbaar.
De aanvraag is niet in overeenstemming met art. 18 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen:
"– Indien de voorgevel deel uitmaakt van een gesloten gevelrij worden er geen garagepoorten voorzien in de voorgevel indien er andere mogelijkheden zijn om de auto’s te stallen op het eigen perceel.
– Indien er geen andere mogelijkheden zijn dient de garagepoort in de voorgevel te voldoen aan onderstaande voorwaarden:
– De gelijkvloerse verdieping heeft geen volledig gesloten karakter; er moeten aldus deels ramen of openingen worden voorzien. Hiertoe mag maximum 1/2de van de totale gevelbreedte ingevuld worden met een garagepoort.
– De plaatsing van garagepoorten doet geen afbreuk aan de architecturale of kunsthistorische kwaliteiten van de gevel en de straatwand.
– Uitzondering kan gemaakt worden voor poorten die toegang verlenen tot een collectieve garage (tenminste 4 wagens) voor zover er geen afbreuk wordt gedaan aan de kunsthistorische of architecturale kwaliteiten van deze gevel."
Mobiliteitsimpact
Er is een wegversmalling ter hoogte van dit pand met een terras. Het inrijden van de parkeerplaats zal dit in praktijk niet mogelijk zijn.
Voor ééngezinswoningen waarbij de voorgevel niet gelegen is in een aaneengesloten bebouwing of tot op de rooilijn is volgens de parkeerverordening geen parkeerplaats verplicht. Wel kan er nagedacht worden over een ruime berging of doorgang naar tuin voor de plaatsing van fietsen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een beperkt bouwvolume.
De plaatsing van garagepoort in de voorgevel bij de aaneengesloten woning doet afbreuk aan de architecturale en kunsthistorische kwaliteiten van de gevel en de straatwand.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt voorzien in klassieke, hedendaagse materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Niet van toepassing.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 20/01/2023 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Ongunstig advies omwille van volgende reden :
Er wordt geen garagepoort toegelaten bij aaneengesloten bebouwing.
Gelet op art. 18 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen.
Art. 18 : Het aanbrengen van garagepoorten in de voorgevel bij aaneengesloten bebouwing.
- Ingevolge artikel 18 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen mag de gelijkvloerse verdieping geen volledig gesloten karakter hebben. Dit door toevoeging van ramen of openingen. Wat in dit geval zeer beperkt is. De poort is mathematisch in orde, ze is minder dan de helft van de gevelbreedte maar het resultaat is hier nog steeds dat er een zeer gesloten karakter gecreëerd wordt.
- De bedoeling van het artikel is duidelijk om geen gesloten wand te verkrijgen enkel bij uitzondering indien er geen andere stallingsmogelijkheden bestaan. En in dat uitzonderingsgeval wordt dan ook nog uitdrukkelijk meegegeven dat er geen gesloten sokkel mag ontstaan.
- De plaatsing van garagepoorten doet afbreuk aan de architecturale en kunsthistorische kwaliteiten van de gevel en de straatwand.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning wel te vergunnen en een vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is om volgende voorwaarden na te leven:
De aaneengesloten woning dient ingeplant zoals voorgesteld op de goedgekeurde plannen.
De zichtbaar blijvende geveldelen dienen afgewerkt met gevelsteenmetselwerk of een ander esthetisch verantwoord materiaal en volledig voorzien op het eigen perceel.
Muur, isolatie en afwerking dienen volledig uitgevoerd op het eigen terrein zoals in rood aangeduid op het inplantingsplan en het grondplan.
Het plat dak op de verdiepingen kan aangelegd worden als dakterras op 1,90m van de gemeenschappelijke perceelsgrenzen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Aangezien de aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kan Fluvius via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen ze naar hun website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Bij de sloop van de bestaande woning dient men de bestaande aansluiting op te zoeken, tijdelijk te dichten om nadien opnieuw te gebruiken.
Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in het advies.
Als men de bestaande aansluiting niet terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Het college van burgemeester en schepenen is van oordeel dat de vergunning niet in strijd is met de goede ruimtelijke ordening en ook niet tegen de visie "meer beleving en bewoning in de straat". Het ontwerp van deze woning zal wel voor voldoende beleving zorgen door het feit dat er wel een garagepoort wordt toegestaan.
Het is voor het college van burgemeester en schepenen wel belangrijk dat dergelijke kleine centrumstraatjes ook nieuwe bebouwing kunnen aantrekken en toelaten. Dit is een goed voorbeeld om aan te tonen dat nieuwe projecten in het centrum wel nog mogelijk zijn en dat wonen in het centrum zeker niet uitgesloten is.
Voor een dergelijke woning waarin burgers meerdere (grote) fietsen hebben, is deze garagepoort een oplossing.
Het verlenen van deze vergunning kan geen aanleiding geven om een aanpassing aan het openbaar domein te verkrijgen inzake de bereikbaarheid van de garage.