UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 03/05/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022169425
Dossiernummer gemeente: 202200585
De gemeente Geel heeft op 23 december 2022 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een ééngezinswoning. De aanvraag werd op 18 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Lore Mols wonende te Koppeleershoeven 1 te 2440 Geel en de heer Michiel Bosmans wonende te Koppeleershoeven 1 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Velodroomstraat 50
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nr. 483L3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’ goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan, alsook aan de voorschriften van de goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften. De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking aangevraagd op de voorschriften van de goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling, meer bepaald voor wat betreft de oppervlakte van het bijgebouw.
VCRO artikel 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft :
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen in de Velodroomstraat. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing in zowel open als halfopen bouworde, met een overwegend residentiële functie. Het perceel is 3a98 groot. Links van het perceel staat een woning in open bebouwing. Rechts van het perceel staat een halfopen bebouing, waarvan de wachtgevel tegen de gemeenschappelijke perceelsgrens staat.
Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van een halfopen woning. De woning wordt opgetrokken tegen de rechter perceelsgrens. De woning bestaat uit een hoofdvolume en een achterbouw. Het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 10,50 meter. De totale bouwdiepte bedraagt 17 meter. Het hoofdvolume beschikt over een zadeldak waarvan de kroonlijsthoogte 6,20 meter bedraagt. De nokhoogte bedraagt 10,70 meter. De achterbouw wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3,45 meter. Het hoofdvolume wordt ingeplant op 3 meter van de linkse perceelsgrens. De achterbouw voorziet in de aanleg van een overdekt terras en een afdak voor fietsen en neemt de volledige perceelsbreedte in beslag. De voorbouwlijn van de woning wordt voorzien op 11,08 meter uit de as van de weg.
In de linkerachterhoek van het perceel wordt een bijgebouw voorzien. De bouwbreedte van dit bijgebouw bedraagt 6,45 meter. De bouwdiepte van het bijgebouw bedraagt 6,30 meter. Het bijgebouw wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3 meter. Het wordt ingeplant tegen zowel de linkse als de achterste perceelsgrens.
Er wordt een oprit in waterdoorlatende klinkers voorzien van 3 meter breedte, vanaf de rooilijn tot tegen de achterbouw. Van de achterbouw tot aan het bijgebouw wordt een karrenspoor in waterdoorlatende verharding voorzien.
De woning wordt hoofdzakelijk opgericht in een licht gekleurde baksteenarchitectuur. Deze wordt aangevuld met enkele accenten in een bekleding met houten lamellen waarvan de oppervlakte minder is dan de maximale 25% van de totale geveloppervlakte. Het gehele dak wordt afgekleed met een afwerking in donker gekleurde leien. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in donker gekleurd aluminium. De dakranden, muurkappen en raamdorpels op verdieping zijn voorzien in donker gekleurd aluminium. De dorpels op het gelijkvloers zijn in natuursteen. De regenwaterafvoeren zijn voorzien in anthrazink.
Het bijgebouw is naar het eigen terrein voorzien met een gevelbekleding in hout met natuurlijke kleur. Naar de aanpalende percelen toe is er, zoals opgelegd in de voorschriften, een steense muur voorzien in grijze betonblokken.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 januari 2023 t.e.m. 26 februari 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 3 maart 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt geformuleerd:
Advies riolering
Zonering en aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Op het perceel is op het moment van de vergunningsaanvraag geen rioolaansluiting voorzien. Stad Geel zal voor een aansluiting met plaatsing van huisaansluitputjes RWA en DWA zorgen.
Riolering algemeen
Men voorziet een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater tot aan de rooilijn. Op het funderingsplan staan geen diameters van de afvoerbuizen opgegeven; er wordt vanuit gegaan dat men bij de aanleg van de private buizen de correcte diameters gebruikt.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Dit is een gunstig concept.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Er wordt nagegaan of men voldoet aan deze verordening
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 7500 L wat voldoet. Op de put worden alle dakafvoeren van de woning en van het bijgebouw op aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling (2 toiletten), een wasmachine, een buitenkraan en een dienstkraan. Op de ladder van Lansink staat herbruik bovenaan. Uit het dossier blijkt dat men hier op inzet.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3000 L en een oppervlakte van 9 m², wat voldoet.
Waterdoorlatende verhardingen (oprit) en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Dit heeft men ook niet gedaan.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegang tot het perceel
Men voorziet een strikt noodzakelijke toegang met een breedte van 3m wat gunstig is. Op het openbaar domein liggen er in de huidige toestand nog gewone stoepdals. Waar men de toegang wenst zullen deze stoepdals moeten vervangen worden door overrijdbare klinkers. De boordstenen kunnen indien nodig ook verlaagd worden.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Voorwaarden:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de nieuwe aansluiting.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen:
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
//
Planologische toets
Huidige aanvraag is gelegen binnen het RUP 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel'. Huidige aanvraag voldoet aan de voorschriften van dit RUP.
Huidige aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen 'woongebied'. Huidige aanvraag voldoet aan de voorschriften van deze bestemming.
Watertoets
Gelet op het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003, gecoördineerd op 15 juni 2018, en latere wijzigingen en meer bepaald artikel 1.3.1.1 betreffende de watertoets.
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, de als bijlage 1, 3, 4 en 5 opgenomen kaarten én de als bijlage 2 opgenomen lijst van vergunningen, plannen en programma’s.
Gelet op de wet van 28 december 1967 betreffende de onbevaarbare waterlopen, en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 17.
Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Gewestelijke verordening hemelwater:
De aanvraag betreft aanleg/uitbreiding van verharding waarbij de nieuwe oppervlakte >40m² en valt dus onder de gewestelijke verordening hemelwater.
hemelwaterput:
• 7500 liter met hergebruik voor toilet, wasmachine, buiten- en binnenkraan
infiltratievoorziening:
• buffervolume: 3000 liter = 9m²
De stadsdienst ‘Openbaar Domein’ heeft een advies uitgebracht waarin onder andere de aftoetsing aan de hemelwaterverordening opgenomen is. Dit advies wordt bijgetreden.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Huidige aanvraag is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Huidige aanvraag is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Huidige aanvraag is niet gelegen binnen bosgebied.
Huidige aanvraag is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Huidige aanvraag is niet gelegen binnen natuurgebied.
Huidige aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning die opgericht wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Er worden 2 niet-overdekte staanplaatsen voor wagens voorzien in de zijdelingse tuinstrook. In het overdekt gedeelte aan de woning, is de mogelijkheid voorzien het tot het overdekt stallen van minstens 4 fietsen.
Huidige aanvraag heeft geen significante impact op de lokale mobiliteit.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het perceel is gelegen in de Velodroomstraat. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing in zowel open als halfopen bouworde, met een overwegend residentiële functie. Het perceel is 3a98 groot. Links van het perceel staat een woning in open bebouwing. Rechts van het perceel staat een halfopen bebouing, waarvan de wachtgevel tegen de gemeenschappelijke perceelsgrens staat.
Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van een halfopen woning. De woning wordt opgetrokken tegen de rechter perceelsgrens. De woning bestaat uit een hoofdvolume en een achterbouw. Het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 10,50 meter. De totale bouwdiepte bedraagt 17 meter. Het hoofdvolume beschikt over een zadeldak waarvan de kroonlijsthoogte 6,20 meter bedraagt. De nokhoogte bedraagt 10,70 meter. De achterbouw wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3,45 meter. Het hoofdvolume wordt ingeplant op 3 meter van de linkse perceelsgrens. De achterbouw voorziet in de aanleg van een overdekt terras en een afdak voor fietsen en neemt de volledige perceelsbreedte in beslag. De voorbouwlijn van de woning wordt voorzien op 11,08 meter uit de as van de weg.
In de linkerachterhoek van het perceel wordt een bijgebouw voorzien. De bouwbreedte van dit bijgebouw bedraagt 6,45 meter. De bouwdiepte van het bijgebouw bedraagt 6,30 meter. Het bijgebouw wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3 meter. Het wordt ingeplant tegen zowel de linkse als de achterste perceelsgrens.
Er wordt een oprit in waterdoorlatende klinkers voorzien van 3 meter breedte, vanaf de rooilijn tot tegen de achterbouw. Van de achterbouw tot aan het bijgebouw wordt een karrenspoor in waterdoorlatende verharding voorzien.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn verantwoord.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt hoofdzakelijk opgericht in een licht gekleurde baksteenarchitectuur. Deze wordt aangevuld met enkele accenten in een bekleding met houten lamellen waarvan de oppervlakte minder is dan de maximale 25% van de totale geveloppervlakte. Het gehele dak wordt afgekleed met een afwerking in donker gekleurde leien. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in donker gekleurd aluminium. De dakranden, muurkappen en raamdorpels op verdieping zijn voorzien in donker gekleurd aluminium. De dorpels op het gelijkvloers zijn in natuursteen. De regenwaterafvoeren zijn voorzien in anthrazink.
Het bijgebouw is naar het eigen terrein voorzien met een gevelbekleding in hout met natuurlijke kleur. Naar de aanpalende percelen toe is er, zoals opgelegd in de voorschriften, een steense muur voorzien in grijze betonblokken.
Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is architectonisch verantwoord.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 januari 2023 tot en met 26 februari 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Het advies wordt integraal bijgetreden.
Conclusie
Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd.
Voorwaarden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden: