UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 10/05/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022156506
Dossiernummer gemeente: 202200545
De gemeente Geel heeft op 2 december 2022 een aanvraag ontvangen voor verbouwen van een woning. De aanvraag werd op 25 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Mustafa Bayraktar wonende te stationsstraat 1/2 te 2440 geel en mevrouw Zeynep Bayraktar wonende te Stationsstraat 1/2 te 2440 geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Violetstraat 21
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 590K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’ goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26 maart 2009 gelegen in:
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Huidige aanvraag is gelegen binnen het RUP De Werft. De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het RUP voor wat betreft de inplanting.
VCRO artikel 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft :
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen te Violetstraat 21 en is 13a32 groot. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open en halfopen bouworde. Op het perceel staat een vrijstaande eengezinswoning met een garage.
Huidige aanvraag voorziet in het verbouwen van de woning. De woning heeft een totale bouwdiepte va 16,91 meter. De totale bouwbreedte bedraagt 12,3 meter. De woning bestaat uit een hoofdvolume en een aanbouw. Het hoofdvolume heeft een bouwbreedte van 9,05 meter, een bouwdiepte van 13,30 meter en telt twee bouwlagen. Er wordt een plat dak voorzien, met daarin een klein zadeldak verwerkt in functie van het plaatsen van zonnepanelen. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,19 meter. De nokhoogte van de zadeldakconstructie bedraagt 8,66 meter. De aanbouw wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3,45 meter.
Na de werken beschikt de woning op het gelijkvloers over een hobbyruimte, een wasberging, een keuken, een overdekt terras, een verstiaire, een inkomhal met trap, een eetruimte, een bureau en een zitruimte met tv-hoek. Op verdieping beschikt de woning over 3 slaapkamers, twee badkamers een overloop en een dressing. Verder beschikt de woning onder het zadeldak over een kleine zolder.
Op het perceel is verder een bestaande garage aanwezig. Deze blijft behouden.
De op het perceel aanwezige verharding wordt grotendeels verwijderd. Er wordt voor het bijgebouw een verharding van 112m² aangelegd met grasdals. Er wordt een oprit in waterdoorlatende klinkers voorzien van 5,60 meter breedte, waarvan de oppervlakte 110m² bedraagt. Rond de woning wordt een verharding in klinkers voorzien van 51m². De rest van het perceel wordt aangelegd als tuinzone.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 4 februari 2023 t.e.m. 5 maart 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 8 maart 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt geformuleerd:
Advies riolering
Zonering en aansluiting
De woning is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig in het openbaar domein.
Op basis van de gegevens uit het oorspronkelijke bouwdossier van de woning kunnen we opmaken dat er vermoedelijk 2 rioolaansluitingen zijn; eentje aan de linkerzijde en eentje aan de rechterzijde.
Als bij de verbouwing blijkt dat er effectief 2 aansluitingen zijn, dan moet men één aansluiting opnieuw gebruiken en de andere aansluiting dichten volgens de regels van de kunst.
Bij de bestaande aansluiting die men zal herbruiken moet men zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens volgende richtlijnen:
Riolering algemeen
Het gaat om een grondige verbouwing waarbij men een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater zal aanleggen tot aan de rooilijn. Op het funderingsplan staan geen diameters van de afvoerbuizen opgegeven; er wordt vanuit gegaan dat men bij de aanleg van de private buizen de correcte diameters gebruikt.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Dit is een gunstig principe.
Volgens het funderingsplan van het oorspronkelijke bouwdossier zou er een septische put zijn. Deze mag kortgesloten worden. Een septische put is niet verplicht in centraal gebied waar riolering ligt dat naar een zuiveringsstation leidt.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is niet verplicht om een hemelwaterput en/of infiltratievoorziening te plaatsen. Volgens het zolderplan zal er een deel van het nieuwe dak voorzien worden als groendak. De aanleg van een groendak heeft heel wat voordelen waaronder het bufferen van hemelwater. Op deze manier komt men toch wat tegemoet aan het zoveel mogelijk ter plaatse houden van het hemelwater.
Advies toegang tot het perceel
In de huidige toestand is er aan de linkerzijde van het perceel op openbaar domein een toegang van 6m met een verlaagde boordsteen. Deze toegang zal qua breedte en locatie behouden blijven. In principe moeten er geen aanpassingen van het openbaar domein gebeuren.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Voorwaarden
Men moet de bestaande aansluiting gebruiken en zelf de huisaansluitputjes plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in het advies. Een eventuele tweede bestaande aansluiting moet gedicht worden volgens de regels van de kunst.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Indien er aanpassingen van het openbaar domein dienen te gebeuren in functie van de toegang tot het perceel, dan moet men hiervoor een aanvraag doen. Het is niet toegestaan de aanpassingen zelf uitvoeren.
Opmerking
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
//
Planologische toets
Huidige aanvraag is gelegen binnen het RUP De Werft. De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het RUP voor wat betreft de inplanting.
VCRO artikel 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft :
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Huidige aanvraag beoogt het verbouwen van een woning. De linker gevel zal op een afstand van 2,85 meter van de perceelsgrens worden voorzien in plaats van 3 meter (zoals opgelegd in de voorschriften). De impact van de gevraagde afwijking is minimaal. De afwijking kan worden toegestaan.
Watertoets
Gelet op het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003, gecoördineerd op 15 juni 2018, en latere wijzigingen en meer bepaald artikel 1.3.1.1 betreffende de watertoets.
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, de als bijlage 1, 3, 4 en 5 opgenomen kaarten én de als bijlage 2 opgenomen lijst van vergunningen, plannen en programma’s.
Gelet op de wet van 28 december 1967 betreffende de onbevaarbare waterlopen, en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 17.
Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is niet verplicht om een hemelwaterput en/of infiltratievoorziening te plaatsen.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen in bosgebied.
Het perceel is niet gelegen in vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen in natuurgebied.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Mobiliteit
Huidige aanvraag heeft geen significante invloed op de lokale mobiliteit.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft geen betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning die verbouwd wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar. De functie wijzigt niet.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het perceel is gelegen te Violetstraat 21 en is 13a32 groot. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open en halfopen bouworde. Op het perceel staat een vrijstaande eengezinswoning met een garage.
Huidige aanvraag voorziet in het verbouwen van de woning. De woning heeft een totale bouwdiepte va 16,91 meter. De totale bouwbreedte bedraagt 12,3 meter. De woning bestaat uit een hoofdvolume en een aanbouw. Het hoofdvolume heeft een bouwbreedte van 9,05 meter, een bouwdiepte van 13,30 meter en telt twee bouwlagen. Er wordt een plat dak voorzien, met daarin een klein zadeldak verwerkt in functie van het plaatsen van zonnepanelen. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,19 meter. De nokhoogte van de zadeldakconstructie bedraagt 8,66 meter. De aanbouw wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3,45 meter.
Na de werken beschikt de woning op het gelijkvloers over een hobbyruimte, een wasberging, een keuken, een overdekt terras, een verstiaire, een inkomhal met trap, een eetruimte, een bureau en een zitruimte met tv-hoek. Op verdieping beschikt de woning over 3 slaapkamers, twee badkamers een overloop en een dressing. Verder beschikt de woning onder het zadeldak over een kleine zolder.
Op het perceel is verder een bestaande garage aanwezig. Deze blijft behouden.
De op het perceel aanwezige verharding wordt grotendeels verwijderd. Er wordt voor het bijgebouw een verharding van 112m² aangelegd met grasdals. Er wordt een oprit in waterdoorlatende klinkers voorzien van 5,60 meter breedte, waarvan de oppervlakte 110m² bedraagt. Rond de woning wordt een verharding in klinkers voorzien van 51m². De rest van het perceel wordt aangelegd als tuinzone.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn verantwoord.
Visueel-vormelijke elementen
Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht. De woning voldoet na de werken aan de huidige normen inzake woonkwaliteit.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 4 februari 2023 tot en met 5 maart 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Het advies wordt integraal gevolgd.
Conclusie
Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd.
Voorwaarden
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden: