UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 11/08/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022171978
Dossiernummer gemeente: 202300033Inrichtingsnummer: 20230125-0051
De gemeente Geel heeft op 30 januari 2023 een aanvraag ontvangen voor nieuwbouw woningbouwproject met 9 woningen. De aanvraag werd op 27 februari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LUDO DIERCKX CONSERVATORIES BVBA gevestigd te Voorteinde 85 te 2260 Westerlo en mevrouw Marjan Dierckx wonende te Voorteinde 85 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eindhoutseweg 35 bus 1, bus 2, 37, 39A, 39B, Meulenhoek 1, 2, 4, 6, 8, 10 en 12
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nrs. 316/2 , 1567A en 1567B
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van 9 woningen, 1 bijgebouw en terreinaanlegwerken.
De aanvraag omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:
- Het slopen van een bestaand bijgebouw
- Het slopen van een torencabine
- Het oprichten van 9 woningen
- Het herbouwen van een bijgebouw
- Het aanleggen van een parking
- Terreinaanlegwerken (omgevingsaanleg)
De site paalt aan het perceel met de beschermde watermolen, het beschermde molenhuis met bakhuis en de beschermde lindenboom.
Deze aanvraag kadert in de verdere herwaardering van deze site. Zo wordt de Molenlaak opengelegd om de belevingswaarde te verhogen. Een trage verbinding zorgt voor de doorwaarbaarheid van de site.
Woningen
In het binnengebied worden 2 bouwvolumes met telkens 3 woningen opgericht.
De woningen hebben een beperkte kroonlijst (4m) en een hellend dak. Er is 1 bouwlaag.
De bouwdiepte bedraagt 10m. In het dak zijn enkel dakvlakvensters aanwezig en geen dakkapellen.
Elke woning heeft een klein tuintje, waarin een terraskast geplaatst wordt voor het plaatsen van tuinmateriaal en eventueel een fiets.
Tegen Eindhoutseweg komt een nieuwe meergezinswoning met op het gelijkvloers 1 woning en op de verdieping 2 duplexwoningen.
Het gebouw heeft 2 bouwlagen en een hellend dak. De bouwdiepte bedraagt 10,50m.
De kroonlijsthoogte bedraagt 6,5m.
Bijgebouw
Tegen de garage van de aanpalende woning staat een bijgebouw dat vergund geacht kan worden.
Dit bijgebouw wordt herbouwd.
De kroonlijsthoogte bedraagt 3m. Het gebouw krijgt een plat dak.
De oppervlakte bedraagt 60,8m².
In dit bijgebouw komt een nieuwe hoogspanningscabine en is er ruimte voor een collectieve fietsenstalling. Er kunnen 30 fietsen geplaatst worden.
Parking
Het bestaande terreinniveau is verlaagd t.o.v. Eindhoutseweg.
Dit terreinniveau wordt behouden voor de aanleg van een ‘verzonken’ parking.
Langs straatkant wordt de parking van het zicht onttrokken door een haag.
De parking wordt uitgevoerd door klinkers met een brede voeg.
Er worden 9 parkeerplaatsen voorzien;
De overige 5 parkeerplaatsen bevinden zich in een parkeerkelder van een project binnen een straal van 400m.
Terreinaanlegwerken
De Molenlaak wordt in overleg met VMM open gemaakt en landschappelijk hersteld. Hierbij wordt rekening gehouden met de voorwaarden van VMM.
De rest van het terrein wordt aangeplant met lage struiken en grassen. Om het zicht op het achterliggende landschap te vrijwaren worden er geen hoge bomen aangeplant.
Het terrein, behalve de woningen, tuinen en parking, wordt overgedragen naar het openbaar domein.
Zaak der wegen
Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de aanleg van de gemeenteweg alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
De gemeenteraad nam in zitting van 5 juni 2023 kennis van de ingediende bezwaren en nam een positieve beslissing onder volgende voorwaarden met betrekking tot het wegtracé:
De gemeenteraad legt volgende voorwaarden/lasten op:
De aanvrager/ontwikkelaar moet voor aanleg van het toekomstige openbaar domein een dossier voor de keuze gunningswijze en lastvoorwaarden, verder het ‘technisch dossier’ genoemd, opmaken. Hiervoor moet hij een studiebureau voordragen aan de stad. Het college van burgmeester en schepenen zal dit studiebureau moeten goedkeuren en hiervoor zal de aanvrager 3 gelijkwaardige referentieprojecten en 3 attesten van goede uitvoering door de desbetreffende gemeentebesturen voorleggen.
Bij de opmaak van het technisch dossier dient de aanvrager rekening te houden met de bemerkingen van de stedelijke diensten, Aquafin en adviezen van derden (o.a. politie, brandweer, nutsmaatschappijen, toegankelijkheid (Inter), IOK-afvalbeheer, …)
Voor de aanvang van de werken wordt het technisch dossier aan de gemeenteraad voorgelegd ter goedkeuring. Dit dossier bevat volgende onderwerpen:
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
De ontwikkelaar dient voor aanvang van de werken een borg te stellen onder de vorm van ofwel een
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
De groenaanleg langs de (toekomstig) openbare wegenis wordt uit de verkaveling / het bouwproject gehaald en door de stad zelf uitgevoerd. Het bedrag zoals vastgesteld in de bijhorende raming voor dit deel van de groenaanleg zal hiervoor door de ontwikkelaar in de stadskas gestort worden voor aanvang van de werken en in mindering gebracht worden van de waarborg.
Het afval- en regenwater moet via een gescheiden stelsel worden afgevoerd, met maximale inzet op infiltratie en buffering van regenwater (cfr. Ladder van Lansink)
Alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling / het bouwproject, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger.
De ontwikkelaar moet de wegenis (en aanhorigheden) kosteloos aan het stadsbestuur van Geel overdragen na definitieve oplevering. Hiervoor moet een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen worden toegevoegd bij de akte van overdracht, de kosten hiervoor zijn ten laste van de ontwikkelaar. Het ontwerp van de akte en de keuze van notaris moet bezorgd worden aan de stad.
Na voorlopige oplevering wordt de waarborg vrijgegeven. Echter dient tot definitieve oplevering een borg van 5 % van het waarborgbedrag behouden te blijven.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 maart 2023 t.e.m. 7 april 2023. Er werd één bundel van 79 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Volgende argumenten worden aangehaald:
- Er is geen rekening gehouden met de geklasseerde molen, het molenaarshuis en de Molenlaak. Het zicht op de monumenten en het achterliggende natuurgebied is grotendeels weg. De bedding van de Molenlaak is geklasseerd waardoor er niets aan mag worden veranderd
- De stijl van de nieuwbouw woningen is niet aangepast aan de landelijke site
- Er zijn teveel huizen voorzien op de site. De restauratie van de watermolen en het molenaarshuis komt niet tot zijn recht.
- De woningen hebben geen garages, alleen parkeerplaatsen. Er zijn te weinig parkeerplaatsen voorzien wat gaat leiden tot mobiliteitsproblemen.
- Wat gebeurt er met de palingkelder die samen met het huis geklasseerd is
- De berging met warmtepompen en de hoogspanningscabine staat pal achter de garage van een naburige woning
- Het perceel wordt volledig ingesloten waardoor alle uitzicht ontnomen wordt.
Op 6 april 2023 werd het advies ontvangen van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand
Advies: gunstig
Op 20 april 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 8 maart 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 12 april 2023 werd het advies ontvangen van Onroerend Erfgoed
Advies: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig
Op 7 april 2023 werd het advies ontvangen van Vlaamse Milieumaatschappij
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 10 maart 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Advies: geen advies
Op 21 februari 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen, dienst integraal waterbeleid
Advies: geen advies
Op 20 februari 2023 werd het advies ontvangen van Pidpa
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 2 maart 2023 werd het advies ontvangen van TELENET
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 27 februari 2023 werd het advies ontvangen van PROXIMUS
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 2 juni 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team grijs
Advies betreft riolering en technisch dossier
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het volgende wordt geëvalueerd: huisaansluiting afvalwater, huisaansluiting hemelwater en infrastructuur openbaar domein. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies Dienst Openbaar domein
Advies betreft het bijgevoegd technisch dossier i.k.v. de omgevingsaanleg. Dit technisch dossier werd reeds besproken met ontwikkelaar en het studiebureau i.k.v. ontwerp omgeving en riolering.
In kader van de vergunningsaanvraag werd het technisch dossier nogmaals besproken in de werkgroep ‘omgevingsaanleg’ en werden nog opmerkingen geformuleerd. Het technisch dossier moet verder afgewerkt worden en later afzonderlijk voorgebracht worden ter goedkeuring.
De belangrijkste opmerkingen zijn:
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 10 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team groen/blauw
Trage weg
De mogelijkheden om de Eindhoutseweg (langs zowel het noordwesten als het noordoosten) te verbinden met het Molenlaakpad doormiddel van een trage verbinding moet ook naar de toekomst gericht steeds mogelijk blijven. Ook moet de mogelijkheid om een wandelpad naast de toekomstige open waterloop mogelijk blijven.
Waterloop
Stroomafwaarts aan het perceel ligt een gebied dat op de kaarten ingekleurd staat als overstromingsgebied. Hierdoor moet al het hemelwater dat op hun eigen verharding valt ter plekken opgevangen worden en ter plaatsen kunnen infiltreren.
Voor de ligging en diepte van de Molenlaak zelf wordt het advies van de VMM en de provincie gevolgd.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het project valt onder Bijlage III van het besluit van de Vlaamse Regering houdende de vaststellingen van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage. Een Project-MER-screening waarin de effecten op de omgeving worden besproken is bijgevolg nodig.
Mobliteit
Het project is van residentiële aard, en met een beperkt aantal woningen (9 woningen), waardoor de effecten van de mobiliteit verwaarloosbaar zijn.
Effect op de bodem
De woningen worden voorzien van een gescheiden stelsel en zullen aansluiten op het bestaande rioleringsstelsel.
Effect op het watersysteem
zie de bespreking van de watertoets
Effect geluid en trillingen
Deze zullen enkel plaatsvinden tijdens de bouwfase en zijn dus tijdelijk van aard.
Effect biodiversiteit
Momenteel is het een braakliggend terrein met weinig biologische waarde.
De omgeving van de woningen wordt aangeplant met intensief en extensief gras.
Effect onroerend erfgoed
Betreffende het effect op onroerend erfgoed wordt verwezen naar het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed:
"Het project situeert zich grotendeels buiten de als monument beschermde perimeter. De molen, molenaarswoning en het bakhuis zijn momenteel in restauratie/herbestemming, of een traject hiervoor is lopend. Ten zuiden van de historische gebouwen is een gedeelte van de ingebuisde waterloop mee beschermd als monument. Enkel hierop heeft deze aanvraag een impact. Het open leggen van de ingebuisde waterloop is een positief gegeven en zorgt ervoor dat de historische watermolen een deel van zijn context terugkrijgt.
Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:
- De oude linde moet voldoende worden beschermd tijdens de uitvoering van de werken. Zo moet worden vermeden dat het wortelgestel wordt beschadigd, en voldoende maatregelen moeten worden getroffen om de negatieve effecten van een eventuele grondbemaling teniet te doen.
- De mogelijkheden voor openlegging van de ingebuisde waterloop en verder waterloopherstel moeten in overleg met het agentschap Onroerend Erfgoed worden geconcretiseerd. "
Effect licht of straling
Op de projectsite worden een beperkte, neerwaarts gerichte verlichting voorzien die niet zal leiden tot aanzienlijke milieu-effecten
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Eindhoutseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Eindhoutseweg, Afdeling 5, Sectie N, nrs.0316 2, 1567A, 1567B en 0314F is gelegen langs en stroomt af naar de Molenlaak, een onbevaarbare waterloop van 1ste categorie die beheerd wordt door de Vlaamse Milieumaatschappij.
De locatie is volgens de watertoetskaarten overstromingsgevoelig: beperkt pluviaal overstromingsgevoelig en beperkt fluviaal overstromingsgevoelig
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Er wordt verwezen naar het advies van de waterbeheerder voor de aspecten gewijzigd overstromingsregime, afstromingsregime, structuur van de waterloop en infiltratie van het grondwater.
De VMM geeft een voorwaardelijk gunstig advies:
Bijkomende aandachtspunten in het kader van de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid:
Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Voorwaarden:
Aangezien er achter het perceel een gracht aanwezig is, moet het bemalingswater geloosd worden in de gracht.
Conclusie: De watertoets wordt doorstaan indien voldaan wordt aan bovenvermelde voorwaarden.
Natuurtoets
Het project is op ca. 185 m gelegen van het habitatrichtlijngebied ‘Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor’ en op ca. 340 m van het GEN-gebied ’De Gebroekten Grote Nete’.
Er werd advies gevraagd aan ANB maar er werd geoordeeld dat er geen advies nodig was voor de aangevraagde rubrieken.
Zo kan er gesteld worden dat er geen significante aantasting van de speciale beschermingszone zal veroorzaakt worden door het aangevraagde project.
Voor de verwarming van de woningen en appartementen zullen warmtepompen worden geïnstalleerd met elk een geïnstalleerd vermogen van 6 kW.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
16.3.2°a) | 9 warmtepompen van 6 kW (Nieuw) | 54 kW | 3 |
Milieuaspecten
Geluid
De warmtepompen maken gebruik van een lucht-warmte systeem.
De buitenunits moeten zo worden gepositioneerd dat ze geen hinder veroorzaken voor de bewoners, noch voor omwonenden.
De buitenunits worden voor de woningen in de tuin voorzien in een tuinkast. Deze buitenunits zijn vaak een bron van geluidshinder. Het is van belang om in de keuze van het materiaal van de kast rekening te houden met de trillingen die typisch zijn aan een buitenunit van een warmtepomp.
Voor wat betreft het appartementsgebouw is het niet duidelijk waar deze buitenunits geplaatst zullen worden.
Deze warmtepomp wordt best op een trillingsdemper geplaatst of aan trillingsdempende ophanging.
De aanvrager geeft in de aanvraag mee dat de units zullen ingesteld worden in silent mode. Dit is een onvoldoende garantie om geluidshinder te voorkomen. Indien blijkt dat de geluidsnormen niet gehaald kunnen worden in de minst gunstige modus dient de exploitant maatregelen te nemen om geluidshinder te beperken. Ter voorkoming van hinder kan geopteerd worden om ineens bij plaatsing een geluidsomkasting voor de toestellen te voorzien.
Lucht
Er wordt geen informatie gegeven over het type koelmiddel. Het type koelmiddel is van belang om te bepalen met welke periodiciteit het toestel moet worden nakeken op lekdetectie. Op dit moment is het toestel nog niet gekend.
De exploitant moet zich houden aan de regels opgenomen in VLAREM II, meer bepaald afdeling 5.16.3.3. Koelinstallaties en warmtepompen.
Het artikel omvat regels in verband met installatie, onderhoud, reparatie, periodieke (lekdichtheids)controles, buitendienststelling van koelinstallaties en warmtepompen en het bijhouden van een logboek.
Een tool om na te gaan aan welke voorwaarden de warmtepompen die gefluoreerde broeikasgassen (F-gassen) bevatten, moeten te voldoen, is terug te vinden via https://www.vlaanderen.be/veka/beleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/zelftest-koelinstallaties .
Meer info over F-gassen kan worden geraadpleegd via https://www.energiesparen.be/klimaat/f-gassen .
Veiligheid
Het advies van de brandweer omvat enkele opmerkingen dewelke moeten worden nageleefd.
Conclusie voor ingedeelde inrichtingen of activiteiten.
Er is geen reden tot het geven van een negatief advies mits naleving van de algemene en sectorale voorwaarden van VLAREM II.
Volgende voorwaarden dienen echter eveneens nageleefd te worden om geluidshinder te voorkomen:
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het bouwen van 9 woningen, een collectieve parking, bijgebouw en omgevingsaanleg van een perceel palende aan de site van de watermolen van Oosterlo.
Met deze aanvraag wordt getracht om de historische site verder op te waarderen.
De zichtas tussen de kerk en de Netevallei wordt behouden en geaccentueerd. De Molenlaak wordt opgewaardeerd en geïntegreerd in het project. Door de aanleg van trage weg wordt de site doorwaadbaar. Er wordt een gemeenschappelijke collectieve buitenruimte gerealiseerd en overgedragen aan het openbaar domein, zodat dit toegankelijk is voor alle bewoners van het dorp.
Mobiliteitsimpact
In het project worden voor 9 wooneenheden, 9 parkeerplaatsen ter plaatse voorzien. Voor de overige 5 parkeerplaatsen wordt verwezen naar de parkeerkelder van een nabijgelegen meergezinswoning.
Het binnengebied zelf is niet toegankelijk voor auto’s.
Op het terrein komt een gemeenschappelijke fietsenberging. Elke schuurwoning beschikt over een tuinkast met ruimte voor minstens 1 fiets.
Met het project wordt ingezet op trage weggebruikers, maar gelet op de ligging in een dorp zal de wagen belangrijk blijven voor de toekomstige bewoner.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Op het terrein komen 9 woningen, waarvan 6 schuurwoningen (lage kroonlijsthoogte en hellend dak zonder uitsprongen) en één meergezinswoning met 3 woongelegenheden.
De schuurwoningen wordt zodanig ingeplant dat de zichtas tussen de kerk en de Netevallei behouden blijft. Deze woningen hebben een beperkte schaal.
De meergezinswoning paalt aan de bestaande wegenis, Eindhoutseweg en neemt de vorm aan van een statige dorpswoning.
Door het openwerken van de Molenlaak, het groen inkleden van de parking en het voorzien van een grote collectieve groenzone wordt de ruimtelijke draagkracht van het perceel niet overschreden.
Visueel-vormelijke elementen
De inplanting en architectuur is in samenspraak met de kwaiteitskamer en stad Geel gebeurd. Omwille van de historische waarde van de omgeving werd ook Stuifzand betrokken bij de voorbesprekingen.
De relatie tussen het dorp en het landschap is steeds het uitgangspunt geweest van het ontwerp.
Voor de schuurwoningen wordt gewerkt met zwarte gevelmaterialen. Deze contrasteren met het molenhuis op het aanpalende perceel en verwijzen naar een landelijke schuurtypologie.
Voor de meergezinswoningen is geopteerd voor rode gevelsteen.
Cultuurhistorische aspecten
Het terrein paalt aan de historische site van de watermolen en molenhuis van Oosterlo.
Voor de inplanting is daarom geopteerd voor bouwvolumes en materialen die integreren in de historische context van de projectsite.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Door het vermijden van dakkappellen wordt de privacy van de aanpalende woningen gerespecteerd.
Op het terrein komt een grote collectieve groenplein dat ook toegankelijk zal zijn voor de dorpsbewoners.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 maart 2023 tot en met 7 april 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er één bundel van 79 bezwaarschriften ingediend.
Bespreking van de aangehaalde argumenten:
- Er is geen rekening gehouden met de geklasseerde molen, het molenaarshuis en de Molenlaak. De bedding van de Molenlaak is geklasseerd waardoor er niets aan mag worden veranderd.
De beschermde watermolen, het molenhuis en lindenboom maken geen deel uit van de aanvraag. Het voorliggende project is tot stand gekomen in nauwe samenspraak met stad Geel, de kwaliteitskamers, Stuifzand, Agentschap Onroerend Erfgoed en de Vlaamse Milieumaatschappij (waterbeheerder van de Molenlaak) en kadert in de herwaardering en verhoging van de belevingswaarde van de Molenlaak en aanpalende historische site.
- Het zicht op de monumenten en het achterliggende natuurgebied is grotendeels weg.
In 2008 werden de twee woningen die naast de torencabine stonden gesloopt. Deze woningen blokkeerden het zicht op de achterliggende Netevallei.
De inplanting op het voorliggende project is zodanig gekozen dat de zichtas tussen de kerk en de Netevallei maximaal gevrijwaard wordt. De creatie van een aantrekkelijk voorkant naar het landschap was hierbij van belang.
De parking wordt verzonken voorzien zodat deze uit het zicht verdwijnen.
De inplanting van de schuurwoningen is zodanig gekozen dat de zichtrelatie tussen dorp en Netevallei hersteld wordt.
- De stijl van de nieuwbouw woningen is niet aangepast aan de landelijke site
Voor de bouwvolumes in het binnengebied is geopteerd voor het principe van schuurwoningen. Dit zijn woning met een lage kroonlijst en een hellend dak, waardoor het lage volumes blijven.
Langsheen de straat (Eindhoutseweg), op locatie waar de torencabine stond, komt een woning bestaande uit 2 bouwlagen en een hellend dak.
- Er zijn teveel huizen voorzien op de site. De restauratie van de watermolen en het molenaarshuis komt niet tot zijn recht.
De aanvraag is in overeenstemming met het Beleidsplan Ruimte, leefbare dorpen. Door de voorziene inplanting ontstaat een woonerf. Hierbij wordt een deel van de Molenlaak opgewaardeerd er is ruimte voor een groenplein. De ruimtelijke draagkracht wordt niet overschreden. De dichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.
- De woningen hebben geen garages, alleen parkeerplaatsen. Er zijn te weinig parkeerplaatsen voorzien wat gaat leiden tot mobiliteitsproblemen.
Volgens de parkeerverordening van stad Geel moet er per woning 1,5pp voor auto’s voorzien worden, dit zijn 14 parkeerplaatsen. Op het terrein zijn er 9 parkeerplaatsen, die verzonken worden aangelegd waardoor ze uit het straatbeeld verdwijnen. De 5 andere parkeerplaatsen zijn voorzien in de parkeerkelder van een nabijgelegen project van dezelfde ontwikkelaar.
Daarnaast is er een ruime gemeenschappelijke fietsenstalling die plaats biedt aan 30 fietsen. Elke schuurwoning beschikt over een beperkte tuinberging waar ook nog eens 1 fiets kan gestald worden.
- Wat gebeurt er met de palingkelder die samen met het huis geklasseerd is
De palingkelder bevindt zich op de site van de molensite en maakt geen deel uit van deze aanvraag.
- De berging met warmtepompen en de hoogspanningscabine staat pal achter de garage van een naburige woning
Het bestaande vergunde bijgebouw dat zich reeds op deze locatie bevindt, wordt gesloopt en opnieuw opgericht. Het blijft dienst doen als bijgebouw, overeenkomstig de oude vergunning.
- Het perceel wordt volledig ingesloten waardoor alle uitzicht ontnomen wordt.
Er is gekozen voor deze inplanting van de nieuwe woningen om de zichtas tussen het dorp en de Netevallei maximaal te vrijwaren. De 6 woningen in het binnengebied hebben een lage kroonlijsthoogte en een hellend dak om de impact op de omgeving te beperken.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De Omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Betreffende de stedenbouwkundige handelingen:
Er dienen steeds ten minste 14 parkeerplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project. 9 parkeerplaatsen zijn voorzien op het eigen terrein, 5 parkeerplaatsen zijn voorzien in de parkeergarage van een nabijgelegen project.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
De ontwikkelaar dient voor aanvang van de werken een borg te stellen onder de vorm van:
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
Na voorlopige oplevering wordt de waarborg vrijgegeven. Echter dient tot definitieve oplevering een borg van 5 % van het waarborgbedrag behouden te blijven.
De groenaanleg wordt uit de verkaveling gehaald en door de stad zelf uitgevoerd. Het bedrag zoals vastgesteld in het handboek grote werken zal hiervoor door de ontwikkelaar in de stadskas gestort worden voor aanvang van de werken.
Het afval- en regenwater moet via een gescheiden stelsel worden afgevoerd, met maximale inzet op herbruik, infiltratie en buffering van regenwater (cfr. Ladder van Lansink).
Alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger.
De ontwikkelaar moet de wegenis (en aanhorigheden) kosteloos aan het stadsbestuur van Geel overdragen na definitieve oplevering. Hiervoor moet een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen worden toegevoegd bij de akte van overdracht, de kosten hiervoor zijn ten laste van de ontwikkelaar. Het ontwerp van de akte en de keuze van notaris moet bezorgd worden aan de stad.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel. Bij elke woning en bij het herbouwde bijgebouw moet een keuring worden uitgevoerd.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Betreffende de ingedeelde inrichtingen of activiteiten:
Een vergunning kan worden verleend voor volgende rubrieken:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
16.3.2°a) | 9 warmtepompen van 6 kW (Nieuw) | 54 kW | 3 |
Mits het naleven van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden VLAREM II
Sectorale voorwaarden VLAREM II: afdeling 5.16.3.3.
Bijzondere voorwaarden:
Lasten
De gemeenteraad nam in zitting van 5 juni 2023 kennis van de ingediende bezwaren en nam een positieve beslissing onder volgende voorwaarden/lasten met betrekking tot het wegtracé. De gemeenteraad legt volgende lasten op:
De aanvrager/ontwikkelaar moet voor aanleg van het toekomstige openbaar domein een dossier voor de keuze gunningswijze en lastvoorwaarden, verder het ‘technisch dossier’ genoemd, opmaken. Hiervoor moet hij een studiebureau voordragen aan de stad. Het college van burgmeester en schepenen zal dit studiebureau moeten goedkeuren en hiervoor zal de aanvrager 3 gelijkwaardige referentieprojecten en 3 attesten van goede uitvoering door de desbetreffende gemeentebesturen voorleggen.
Bij de opmaak van het technisch dossier dient de aanvrager rekening te houden met de bemerkingen van de stedelijke diensten, Aquafin en adviezen van derden (o.a. politie, brandweer, nutsmaatschappijen, toegankelijkheid (Inter), IOK-afvalbeheer, …)
Voor de aanvang van de werken wordt het technisch dossier aan de gemeenteraad voorgelegd ter goedkeuring. Dit dossier bevat volgende onderwerpen:
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
De ontwikkelaar dient voor aanvang van de werken een borg te stellen onder de vorm van ofwel een
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
De groenaanleg langs de (toekomstig) openbare wegenis wordt uit de verkaveling / het bouwproject gehaald en door de stad zelf uitgevoerd. Het bedrag zoals vastgesteld in de bijhorende raming voor dit deel van de groenaanleg zal hiervoor door de ontwikkelaar in de stadskas gestort worden voor aanvang van de werken en in mindering gebracht worden van de waarborg.
Het afval- en regenwater moet via een gescheiden stelsel worden afgevoerd, met maximale inzet op infiltratie en buffering van regenwater (cfr. Ladder van Lansink)
Alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling / het bouwproject, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger.
De ontwikkelaar moet de wegenis (en aanhorigheden) kosteloos aan het stadsbestuur van Geel overdragen na definitieve oplevering. Hiervoor moet een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen worden toegevoegd bij de akte van overdracht, de kosten hiervoor zijn ten laste van de ontwikkelaar. Het ontwerp van de akte en de keuze van notaris moet bezorgd worden aan de stad.
Na voorlopige oplevering wordt de waarborg vrijgegeven. Echter dient tot definitieve oplevering een borg van 5 % van het waarborgbedrag behouden te blijven
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Betreffende de stedenbouwkundige handelingen:
Er dienen steeds ten minste 14 parkeerplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project. 9 parkeerplaatsen zijn voorzien op het eigen terrein, 5 parkeerplaatsen zijn voorzien in de parkeergarage van een nabijgelegen project.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van Stuifzand, dd. 6 april 2023.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van Fluvius, dd. 20 april 2023.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van Brandweerzone Kempen, dd. 8 maart 2023.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, dd. 7 april 2023.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van Pidpa, dd. 20 februari 2023.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van Telenet, dd. 2 maart 2023.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van Proximus, dd. 27 februari 2023.
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van dienst Openbaar Domein, team groen/blauw, dd. 10 maart 2023:
Er dient strikt rekening te worden gehouden met de voorwaarden uit het advies van dienst Openbaar Domein, team grijs, dd. 2 juni 2023:
De voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
Er dient een technisch dossier te worden opgemaakt onder volgende voorwaarden:
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
De ontwikkelaar dient voor aanvang van de werken een borg te stellen onder de vorm van:
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
Na voorlopige oplevering wordt de waarborg vrijgegeven. Echter dient tot definitieve oplevering een borg van 5 % van het waarborgbedrag behouden te blijven.
De groenaanleg wordt uit de verkaveling gehaald en door de stad zelf uitgevoerd. Het bedrag zoals vastgesteld in het handboek grote werken zal hiervoor door de ontwikkelaar in de stadskas gestort worden voor aanvang van de werken.
Het afval- en regenwater moet via een gescheiden stelsel worden afgevoerd, met maximale inzet op herbruik, infiltratie en buffering van regenwater (cfr. Ladder van Lansink).
Alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger.
De ontwikkelaar moet de wegenis (en aanhorigheden) kosteloos aan het stadsbestuur van Geel overdragen na definitieve oplevering. Hiervoor moet een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen worden toegevoegd bij de akte van overdracht, de kosten hiervoor zijn ten laste van de ontwikkelaar. Het ontwerp van de akte en de keuze van notaris moet bezorgd worden aan de stad.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel. Bij elke woning en bij het herbouwde bijgebouw moet een keuring worden uitgevoerd.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal
worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de
bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het
bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de
onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of
infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Betreffende de ingedeelde inrichtingen of activiteiten:
Een vergunning wordt verleend voor volgende rubrieken:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
16.3.2°a) | 9 warmtepompen van 6 kW (Nieuw) | 54 kW | 3 |
Mits het naleven van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden VLAREM II
Sectorale voorwaarden VLAREM II: afdeling 5.16.3.3.
Bijzondere voorwaarden:
Het college van burgemeester en schepenen beslist om volgende lasten op te leggen:
De gemeenteraad nam in zitting van 5 juni 2023 kennis van de ingediende bezwaren en nam een positieve beslissing onder volgende voorwaarden/lasten met betrekking tot het wegtracé. De gemeenteraad legt volgende lasten op:
De aanvrager/ontwikkelaar moet voor aanleg van het toekomstige openbaar domein een dossier voor de keuze gunningswijze en lastvoorwaarden, verder het ‘technisch dossier’ genoemd, opmaken. Hiervoor moet hij een studiebureau voordragen aan de stad. Het college van burgmeester en schepenen zal dit studiebureau moeten goedkeuren en hiervoor zal de aanvrager 3 gelijkwaardige referentieprojecten en 3 attesten van goede uitvoering door de desbetreffende gemeentebesturen voorleggen.
Bij de opmaak van het technisch dossier dient de aanvrager rekening te houden met de bemerkingen van de stedelijke diensten, Aquafin en adviezen van derden (o.a. politie, brandweer, nutsmaatschappijen, toegankelijkheid (Inter), IOK-afvalbeheer, …)
Voor de aanvang van de werken wordt het technisch dossier aan de gemeenteraad voorgelegd ter goedkeuring. Dit dossier bevat volgende onderwerpen:
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
De ontwikkelaar dient voor aanvang van de werken een borg te stellen onder de vorm van ofwel een
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
De groenaanleg langs de (toekomstig) openbare wegenis wordt uit de verkaveling / het bouwproject gehaald en door de stad zelf uitgevoerd. Het bedrag zoals vastgesteld in de bijhorende raming voor dit deel van de groenaanleg zal hiervoor door de ontwikkelaar in de stadskas gestort worden voor aanvang van de werken en in mindering gebracht worden van de waarborg.
Het afval- en regenwater moet via een gescheiden stelsel worden afgevoerd, met maximale inzet op infiltratie en buffering van regenwater (cfr. Ladder van Lansink)
Alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling / het bouwproject, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger.
De ontwikkelaar moet de wegenis (en aanhorigheden) kosteloos aan het stadsbestuur van Geel overdragen na definitieve oplevering. Hiervoor moet een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen worden toegevoegd bij de akte van overdracht, de kosten hiervoor zijn ten laste van de ontwikkelaar. Het ontwerp van de akte en de keuze van notaris moet bezorgd worden aan de stad.
Na voorlopige oplevering wordt de waarborg vrijgegeven. Echter dient tot definitieve oplevering een borg van 5 % van het waarborgbedrag behouden te blijven