Projectontwikkelaar Heylen Bouw heeft een overeenkomst voor de gronden van Treatex in het binnengebied Pas-Markt-Diestseweg en is bereid om in functie van het welslagen van een nieuw bouwproject initiatief te nemen om omliggende percelen en gebouwen mee te betrekken. Verkennende gesprekken met een aantal grondeigenaars zijn reeds lopende. Een ruimer projectgebied biedt niet alleen meer mogelijkheden naar bouwprogramma toe maar kan ook een meerwaarde bieden voor de aanleg van kwalitatieve publieke ruimte.
Op 10 maart 2022 heeft er een verkennend gesprek plaats gevonden tussen stad Geel, BUUR Part of Sweco, projectontwikkelaar Heylen Bouw en de architecten Archiles en awg. Tijdens dit gesprek hebben de projectontwikkelaar en architecten aangegeven dat binnen de huidige stedenbouwkundige voorschriften van het RUP De Werft geen rendabel project mogelijk is.
Het is aangewezen dat er voor het binnengebied eerst vanuit de stad een eigen visie wordt ontwikkeld als referentiekader. De visie dient de ambities, randvoorwaarden en krijtlijnen voor de toekomstige ontwikkeling van het projectgebied uit te zetten. Op basis van deze visie dient ook duidelijker te worden welk programma er in grote lijnen kan gerealiseerd worden zodat er ook verder door de projectontwikkelaar kan gewerkt worden aan de overeenkomsten met de verschillende grondeigenaars. De visie kan dan door de architecten in opdracht van de projectontwikkelaar verder afgestemd en architecturaal uitgewerkt worden tot een voldragen inrichtingsvoorstel.
De bouwmogelijkheden die vanuit de inrichtingsvisie voorgesteld worden, kunnen opgenomen worden in het RUP Winkelwandelgebied dat momenteel in opmaak is en het RUP De Werft voor dit gebied zal vervangen.
Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 9 mei 2022 gevraagd om de opmaak van de inrichtingsvisie voor dit binnengebied op te starten, keurde het plan van aanpak van BUUR Part of Sweco goed en gunde de opdracht aan BUUR Part of Sweco waarbij beroep wordt gedaan op de raamovereenkomst met BUUR Part of Sweco voor ontwerpmatige, juridische, financiële en participatieve ondersteuning.
Op basis van de planningscontext en de analyse van de bestaande toestand werd een structuurschets en aanzet inrichtingsschets opgemaakt. Deze inrichtingsschets werd verder uitgewerkt tot een inrichtingsvoorstel, met een voorstel voor fasering en voor het parkeren. Tevens werd een onderzoek uitgevoerd naar de bouwmogelijkheden en volumetrie.
Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 24 oktober 2022 kennis genomen van de toelichting van BUUR Part of Sweco over de inrichtingsvisie voor het binnengebied Pas-Markt-Diestseweg-Waterstraat. Het college van burgemeester en schepenen heeft aangegeven dat een nieuw te bouwen zwembad in de toekomst moet voorzien blijven in deze zone en gevraagd om deze mogelijkheid open te houden in de inrichtingsvisie alsook een flexibiliteit met betrekking tot de parkeercapaciteit te voorzien ter hoogte van de zwembadsite. Het college van burgemeester en schepenen heeft ook gevraagd om deze inrichtingsvisie af te toetsen met de projectontwikkelaar en architecten.
Inrichtingsstudie
Op vraag van het college van burgemeester en schepenen werd door BUUR Part of Sweco bijkomend ontwerpend onderzoek uitgevoerd naar de inpasbaarheid van een nieuw zwembad in dit gebied. Hierbij werden 3 scenario’s onderzocht: scenario 1 omvat een buitenterras en grote ligweide bij het nieuwe zwembad en bouwmogelijkheden ten oosten van het zwembad, scenario 2 een buitenterras, een kleinere ligweide en bijkomende bouwmogelijkheden ten westen van het zwembad en scenario 3 enkel een buitenterras en de meeste ontwikkelingsmogelijkheden.
Het juiste bouwprogramma voor een nieuw zwembad is op dit ogenblik nog niet gekend maar uit het ontwerpend onderzoek kwam naar voor dat de verschillende scenario’s flexibel zijn en varianten hierop mogelijk zijn. In alle scenario’s kan het bestaande zwembad open blijven tijdens de bouw van het nieuwe zwembad en zal het bestaande zwembad pas gesloopt moeten worden voor de buitenaanleg. Voor de bouw van het nieuwe zwembad is een fasering opgenomen in de studie waarbij voor elke fase een oplossing voor het parkeren is voorzien.
De volledige studie omvat nu een lezing van de bestaande toestand (inclusief planningscontext en historische lezing), een structuurschets met het winkelwandelgebied, de groene dooradering van het stadscentrum (groene stapstenen) en de aanlooproutes naar het centrum als uitgangspunten, een inrichtingsschets als wensbeeld (inclusief ontsluiting voor auto’s, voetgangers en fietsers, fasering en parkeren) en het ontwerpend onderzoek voor het zwembad (volledige studie toegevoegd als bijlage).
Er werd ook onderzoek uitgevoerd naar bouwhoogte en volumetrie waarbij maximale bouwenveloppes met gemiddelde bouwhoogtes per deelruimte worden voorgesteld: 4 aan de Markt, einde Pas en eerste deel Diestseweg, 3+1 (set-back bovenste bouwlaag) langs Pas, 3 langs Diestseweg en binnengebied en 2+1 langs Fehrenbachstraat en Waterstraat. Op die manier wordt een onderscheid in bouwhoogte voorzien tussen de bouwblokranden (schil) en het binnengebied alsook een differentiatie in schaal, korrel en beleving langs de verschillende straten.
Bij deze gemiddelde bouwhoogtes kan er een bijkomende bouwlaag worden voorzien indien er elders in het project een bouwlaag minder wordt gebouwd. De voorgestelde bouwenveloppes zijn vergunbaar op basis van de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP Winkelwandelgebied, namelijk maximaal 5 bouwlagen aan de Markt, einde Pas en eerste deel Diestseweg en maximaal 4 bouwlagen langs Pas, Diestseweg en het binnengebied onder voorwaarde dat de gebouwen en open ruimten op een kwalitatieve manier worden ontworpen.
Het bouwprogramma van het inrichtingsvoorstel omvat voor het volledige binnengebied Waterstraat-Pas-Markt-Diestseweg-Fehrenbachstraat een totale BVO van 39.780 m2. Voor de volledige oppervlakte van 4,79 ha komt dit op een V/T van 0,83. Voor de fase ter hoogte van het noordelijk deel van het binnengebied aan de Markt (Pas-Markt-Diestseweg) omvat het bouwprogramma een BVO van 17.840 m2 of over een oppervlakte van 14.265 m2 een V/T van 1,25.
Overleg projectontwikkelaar en architecten
De inrichtingsvisie werd toegelicht aan de projectontwikkelaars en architecten op 30 november 2022. Het document werd na de toelichting overgemaakt en er werd afgesproken dat vragen en bemerkingen aan de stad kunnen bezorgd worden. Op vraag van de projectontwikkelaar en architecten heeft er op 11 mei 2023 een nieuw overleg plaatsgevonden. Tijdens dit overleg hebben de projectontwikkelaar en architecten een aantal bezorgdheden geuit en werd er afgesproken om deze in een nota te formuleren die dan ook door de Kwaliteitskamer kan besproken worden.
De nota van de architect van de projectontwikkelaar met vragen, bemerkingen en een aangepast voorstel werd op 23 mei 2023 ontvangen. In deze nota worden vragen gesteld bij het behoud van het historisch pand Markt 66-67, de panden op de hoek Markt-Diestseweg die (nog) niet werden verworden, het publieke plein dat over de perceelsgrens met een nog niet verworven perceel loopt, het bouwen tot tegen de erfgrens en het bouwen tot tegen de muziekwinkel (Tony’s muziekhuis, Pas 36) langs Pas. In een aangepast voorstel worden ook in het binnengebied bouwvolumes met 5 bouwlagen voorgesteld. Bij de conclusies wordt aangegeven dat het behoud van het historisch pand aan de Markt (Markt 66-67) in huidige vorm financieel niet rendabel is en er voor het perceel dat zij momenteel in eigendom of overeenkomst hebben (8.588 m2) minstens een BVO van ca. 13.000 m2 of V/T van 1,5 vereist is opdat het project financieel haalbaar zou zijn.
Advies Kwaliteitskamer
Op 5 juni 2023 werd de inrichtingsvisie van BUUR Part Of Sweco alsook de bemerkingen en voorstel van de architect van de projectontwikkelaar besproken door de Kwaliteitskamer (verslag toegevoegd als bijlage).
De inrichtingsvisie van BUUR Part Of Sweco werd positief onthaald door de Kwaliteitskamer en beoordeeld als een helder plan met de juiste uitgangspunten. De suggestie werd gedaan om de studie nog aan te vullen met een aantal referentiebeelden van verschillende woontypologieën die aan de verschillende open ruimte structuren kunnen gebouwd worden zodat het voor de architecten en projectontwikkelaars de bedoeling duidelijk is om een mix van woontypologieën te voorzien, waaronder ook grondgebonden woningen.
Het bouwprogramma dat in de inrichtingsvisie van BUUR Part Of Sweco wordt voorgesteld, is al heel ambitieus zodat de gebouwen en de open ruimten zeer goed zullen ontworpen moeten worden om tot een kwalitatief project te kunnen komen. De Kwaliteitskamer ziet geen argumenten om een nog forser bouwprogramma te voorzien zoals door de architect van de projectontwikkelaar wordt voorgesteld. Ook het voorstel om in het binnengebied gebouwen met 5 bouwlagen te voorzien kan niet worden gevolgd omdat dit voor deze locatie te zwaar is en hierdoor de verhouding met de gebouwen in de schil verloren gaat. Gebouwen met 4 bouwlagen zijn al heel progressief voor dit binnengebied en kunnen alleen voorzien worden mits een goede open ruimte structuur.
Het voorstel van de architect om te werken met verschillende dakvormen en gebouwen op te splitsen wordt positief beoordeeld. De ontwikkeling van de gebouwen, die in de inrichtingsstudie van BUUR Part Of Sweco tegen de zuidwestelijke perceelgrens van de projectzone van de projectontwikkelaar liggen, is voorzien in een volgende fase zodat deze aan een publieke ruimte te komen liggen en niet tegen een erfscheiding. Het voorstel van de architect van de projectontwikkelaar om afstand te nemen van de perceelsgrenzen is goed, maar dit mag geen aanleiding zijn om de bouwvolumes dan nog forser te maken.
Het bouwen tegen de muziekwinkel (Tony’s muziekhuis, Pas 36) langs Pas lijkt niet meteen een probleem aangezien het gebouw nu ook in een gesloten bebouwing zit en er enkel etalages aan de straatzijde zijn voorzien.
Voor wat betreft het pand Markt 66-67 dat opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, heeft de Kwaliteitskamer een sterke voorkeur om het voorstel van BUUR Part Of Sweco om dit te behouden, te volgen. Het is aangewezen tools, referenties toe te voegen in de bundel hoe nieuwbouw op een kwalitatieve manier zich kan inpassen naast dit pand. Er wordt ook voorgesteld om hiervoor het advies van IOED Stuifzand op te vragen.
Stadswoning Markt 66-67 (bouwkundig erfgoed)
Op 13 juni 2023 werd van de coördinator bouwkundig erfgoed van IOED Stuifzand een preadvies ontvangen omtrent de stadswoning Markt 66-67, die opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (volledig advies toegevoegd als bijlage).
IOED Stuifzand geeft aan dat de afgelopen decennia het beeld langsheen de historische Markt sterk werd verstoort door nieuwbouwingrepen die zowel op vlak van schaal, vormgeving en materiaalgebruik sterk afwijken van de oorspronkelijk historische bebouwing. Hierdoor is de contextafwerking van dit gebouw aangetast, maar is het nog een zeldzame getuige van de historische woningen langs het marktplein.
IOED Stuifzand pleit ervoor om de waardevolle delen van het gebouw, minstens het hoofdvolume en het dwarse volume, te behouden en volwaardig mee te integreren in een groter project. Hierbij is het belangrijk om zo veel als mogelijk in te zetten op het behoud en herstel van de authentieke erfgoedelementen, zoals de ramen, deuren, poort en de kroonlijst en het behoud van zo veel mogelijk historisch materiaal. Storende elementen, zoals de onoordeelkundig toegevoegde winkelpui rechts, dienen te worden verwijderd, zodat het oorspronkelijk gevelbeeld kan worden hersteld. Hierbij dient ook de verdwenen hardstenen deuromlijsting opnieuw te worden teruggebracht. Andere achterliggende volumes zonder erfgoedwaarden kunnen worden gesloopt.
Voor vastgesteld bouwkundig erfgoed is het mogelijk om af te wijken van de EPB-normen en bovendien geldt de recente renovatieverplichting voor dit type erfgoed niet. Voor restauratie-, renovatie- en nieuwbouwingrepen kan er eventueel beroep worden gedaan op een restauratiearchitect met ervaring en kan er een erfgoedlening worden bekomen.
Het volwaardig integreren van het gebouw in een ruimer project, kan ervoor zorgen dat het historisch gebouw als een unieke troef kan worden ingezet. Niet alleen kan er gewoond of gehandeld worden in een historisch kader, ook langs de buitenzijde kan het een unieke poortfunctie hebben die het nieuwe project langs de Markt in de kijker zet en toegankelijk maakt. Het is mogelijk om het preadvies na overleg met de eigenaar / projectontwikkelaar en een plaatsbezoek verder te verfijnen.
Advies dienst Stadsontwikkeling
Met het oog op de finalisering van de inrichtingsstudie binnengebied Pas-Markt-Diestseweg-Waterstraat alsook op het verder traject voor de ontwikkeling van het noordelijk deel van het binnengebied dat momenteel lopende is, is het aangewezen dat het college van burgemeester en schepenen, op basis van bovenstaande overwegingen en adviezen, een aantal principiële standpunten inneemt met betrekking tot het maximale bouwprogramma en maximale bouwhoogte in het binnengebied, het behoud van het historisch pand Markt 66-67 en aanvulling van de inrichtingsstudie.
Met betrekking tot het bouwprogramma kan het voorstel van BUUR Part of Sweco om voor de fase ter hoogte van het noordelijk deel van het binnengebied aan de Markt (Pas-Markt-Diestseweg) een bouwprogramma met een BVO van 17.840 m2 of over een oppervlakte van 14.265 m2 een V/T van 1,25 te voorzien, gevolgd worden. Dit bouwprogramma is een absoluut maximum en kan enkel ontwikkeld worden onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de gebouwen en open ruimten kwalitatief kunnen ontworpen worden aangezien dit al een heel stevig bouwprogramma omvat voor deze locatie. Het voorstel van de architect van de projectontwikkelaar om nog een groter bouwprogramma te voorzien, kan dan ook niet gevolgd worden.
Met betrekking tot de bouwhoogte kan het voorstel van BUUR Part of Sweco gevolgd worden om voor het binnengebied te werken met een bouwenveloppe van gemiddeld 3 bouwlagen (met een maximum van 4 bouwlagen indien elders in het project (delen van) gebouwen met een lagere bouwhoogte). Het voorstel van de architect van de projectontwikkelaar om in het binnengebied gebouwen met 5 bouwlagen te voorzien kan niet worden gevolgd omdat dit voor deze locatie te zwaar is en hierdoor de verhouding met de gebouwen in de schil verloren gaat. Gebouwen met 4 bouwlagen zijn al heel progressief voor dit binnengebied en kunnen alleen voorzien worden mits een goede open ruimte structuur.
Voor wat betreft het pand Markt 66-67, dat opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, wordt voorgesteld om om de waardevolle delen van het gebouw, minstens het hoofdvolume en het dwarse volume, te behouden en volwaardig mee te integreren in het nieuw project. Dit kan ervoor zorgen dat het historisch gebouw als een unieke troef kan worden ingezet. Niet alleen kan er gewoond of gehandeld worden in een historisch kader, ook langs de buitenzijde kan het een unieke poortfunctie hebben die het nieuwe project langs de Markt in de kijker zet en toegankelijk maakt.
Alvorens de inrichtingsvisie Pas-Markt-Diestseweg-Fehrenbachstraat-Waterstraat principieel goed te keuren, is het aangewezen dat de studie eerst nog wordt aangevuld met een aantal referentiebeelden van verschillende woontypologieën die aan de verschillende open ruimte structuren kunnen gebouwd worden alsook met referenties en/of tools voor het op een kwalitatieve manier inpassen van nieuwbouw naast het historisch pand Markt 66-67.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de aangepaste inrichtingsvisie voor het binnengebied Pas-Markt-Diestseweg-Waterstraat alsook van de opmerkingen van de architect van de projectontwikkelaar hierbij voor wat betreft het noordelijk deel Pas-Markt-Diestseweg, het advies van de Kwaliteitskamer en het advies van IOED Stuifzand.
Wat betreft het bouwprogramma volgt het college van burgemeester en schepenen het voorstel om voor de fase ter hoogte van het noordelijk deel van het binnengebied aan de Markt (Pas-Markt-Diestseweg) een bouwprogramma met een maximale BVO van 17.840 m2 of over een oppervlakte van 14.265 m2 een V/T van 1,25 te voorzien. Dit bouwprogramma is een absoluut maximum en kan enkel ontwikkeld worden onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de gebouwen en open ruimten kwalitatief kunnen ontworpen worden aangezien dit al een heel stevig bouwprogramma omvat voor deze locatie. Het voorstel van de architect van de projectontwikkelaar om nog een groter bouwprogramma te voorzien, kan dan ook niet gevolgd worden.
Wat betreft de bouwhoogte volgt het college van burgemeester en schepenen het voorstel om voor het binnengebied te werken met een bouwenveloppe van gemiddeld 3 bouwlagen (met een maximum van 4 bouwlagen indien elders in het project (delen van) gebouwen met een lagere bouwhoogte worden voorzien). Het voorstel van de architect van de projectontwikkelaar om in het binnengebied gebouwen met 5 bouwlagen te voorzien kan niet worden gevolgd omdat dit voor deze locatie te zwaar is en hierdoor de verhouding met de gebouwen in de schil verloren gaat. Gebouwen met 4 bouwlagen zijn al heel progressief voor dit binnengebied en kunnen alleen voorzien worden mits een goede open ruimte structuur.
Voor wat betreft het pand Markt 66-67, dat opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, volgt het college van burgemeester en schepenen het voorstel om de waardevolle delen van het gebouw, minstens het hoofdvolume en het dwarse volume, te behouden en volwaardig mee te integreren in het nieuw project. Dit kan ervoor zorgen dat het historisch gebouw als een unieke troef kan worden ingezet. Niet alleen kan er gewoond of gehandeld worden in een historisch kader, ook langs de buitenzijde kan het een unieke poortfunctie hebben die het nieuwe project langs de Markt in de kijker zet en toegankelijk maakt.
Het college van burgemeester en schepenen vraagt om de inrichtingsstudie nog aan te vullen met een aantal referentiebeelden van verschillende woontypologieën die aan de verschillende open ruimte structuren kunnen gebouwd worden alsook met referenties en/of tools voor het op een kwalitatieve manier inpassen van nieuwbouw naast het historisch pand Markt 66-67 en vervolgens terug voor te leggen aan het college ter principiële goedkeuring.