2023_CBS_01840 - Bouwberoep - 202200565 SS, NV - Bestemmingswijziging van handelsruimte naar 4 appartementen plus handel op het gelijkvloers van een bestaand gebouw langs Oosterloseweg 97A, 98B, 100 en Eindhoutseweg 2 en 4 - Advies

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/6/2023

Er werd beroep aangetekend tegen de omgevingsvergunning vergund in zitting van 06/03/2023, 202200565_OMV_2022157588_Tillinvest_Oosterloseweg 98A_98B_100 en Eindhoutseweg_2_4.

De beroepschriftindieners zijn eigenaars of bewoners van de bovengelegen appartementen van Residentie Aleidis.

In het beroepschrift wordt aangehaald dat:

1. De eerste vergunning werd afgekeurd omdat het verplicht was om de gelijkvloerse verdieping als handelspand in te richten. Er wordt afgevraagd of dit argument niet nog steeds van toepassing is.
2. Bewust langdurige leegstand behouden van de handelspanden op het gelijkvloers door vraagprijs voor verhuur en/of verkoop moedwillig hoog  te houden.
3. Handelsruimte als toegevoegde waarde voor het dorp, Oosterlo heeft geen winkels, kantoorruimte, … terwijl hier bijzonder veel nood aan is. De aanwezigheid van handel in het dorpscentrum  zou de leefbaarheid een enorme boost geven. Handelspanden zouden hier zeer gegeerd zijn als ze aangeboden worden aan marktconforme prijzen. In de oorspronkelijke vergunning werd een invulling van het gelijkvloers met handelsruimten opgelegd. 
4. Er worden parkeerplaatsen opgeofferd om tuinen aan te leggen. Momenteel zijn er 4 handelsruimtes op het gelijkvloers voorzien die wijzigen naar 4 appartementen en een kleine handelsruimte. Er worden meer units gecreëerd dit zal voor zal zorgen voor bijkomende parkeerdrukte. Zowel op de Eindhoutseweg (waar nu reeds geparkeerd wordt met gevaarlijke situaties tot gevolg) en op het plein gelegen ter hoogte van de Oosterloseweg (waar nu al sprake is van wildparkeren, buiten de parkeervakken, omdat er een te kort is aan parkeerplaatsen op het plein). Als de parkeerplaatsen zouden blijven kunnen deze gebruikt worden door personen met een beperking. Alle ondergrondse parkeerplaatsen voor mindervaliden zijn reeds verkocht aan valide personen.
5. De tuinen komen ver naar achter te liggen wat de privacy van de huidige bewoners sterk aantast en beperkt. Er zal rechtstreeks zicht zijn op de hoger gelegen terrassen en slaapkamers. 
6. De tuinen zullen actiever gebruikt worden dan de parkeerplaatsen en dat zal voor geluidshinder zorgen voor de hoger gelegen woonunits. Tijdens de warme zomermaanden zullen deze geluiden zich gemakkelijk verspreiden tot in de woonkamers van hoger gelegen units, temeer door de gebogen bouw van het complex waardoor de geluiden zullen weergalmen.
7. Fietsenstalling en opbergruimte. Bij de verkoop werd door de makelaar tegen elke eigenaar verteld dat er een dat er een gemeenschappelijke fietsenberging is op het gelijkvloers. Nu blijkt de fietsenberging enkel voor de appartementen op het gelijkvloers zijn niet tegenstaande deze is aangesloten op de gemeenschappelijke nutsvoorzieningen, waardoor de eigenaars de kosten van elektriciteit en onderhoud tot op heden reeds hebben betaald. Door het foutief communiceren van de bouwheer en de vorige eigenaar moeten de huidige bewoners op zoek naar een andere oplossing voor hun fietsen.
8. Het uitzicht van het gebouw verandert. Achter de achtergevel worden tuinen aangelegd  die dieper zijn dan de bovengelegen terrassen die 2 meter. Er zouden enkel terrassen mogen aangelegd worden zoals de reeds bestaande om de specifieke vorm van residentie Aleidis niet te schaden. De huidige eigenaars hebben deze appartementen gekocht mede omwille van de specifieke vorm en structuur. De vormgeving aan de voorkant wordt aangetast, de bestaande blauwe deuren   worden vervangen door bruine in hout zoals de ramen op de verdieping, door een het gebruik van andere materialen en kleuren  lijken de nieuwe appartementen minderwaardig te zijn en dit dient vermeden te worden.   Het mooie uitzicht van het residentiële complex dreigt volledig geheel verloren te gaan en zijn 

Ten aanzien van deze argumenten neemt de omgevingsambtenaar volgend standpunt in: 

1. In zitting van 06/10/2014 werd een weigering ref. 2014/00231 afgeleverd omwille van te grootschaligheid voor de dorpskern van Oosterlo, ongunstig advies van de interne mobiliteitsdienst met de betrekking tot de in/uitrit naar de ondergrondse garage en het ongunstig advies van het Centrum voor Toegangkelijkheid (dd. 12/08/2014 ref. 14.1167). Er werd een beroepsprocedure opgestart tegen het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 06/10/2014. Het was  de Provincie Antwerpen Departement  Ruimtelijke Ordening en Mobiliteit (Deputatie) die vergunning verleende in zitting van 23/12/2014 ref. PSTV-20140739.
2. De aanvraag tot omvorming is het gevolg van een langdurige leegstand van het volledig gelijkvloers niveau dat casco is afgewerkt. Vraagprijs voor verkoop of verhuur heeft geen betrekking op de ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en schepenen keurde in zitting van 28/02/2022 de princiepsvraag tot omvorming van commerciële ruimte naar appartementen goed.
3. Het voorzien van vb. een buurtwinkel kan een meerwaarde zijn en zorgen voor beleving in de dorpskern. In de vergunning OMV_2022157588 is er een kantoor/handelsruimte van 99m² behouden.
4. Het project voldoet aan de Gemeentelijke Parkeerverordening dd. 24/05/2012 en gedeeltelijke herziening 2018 Art.15 voor wat betreft het minimum aantal parkeerplaatsen. Voor handelsruimte 1pp per begonnen 50m², appartementen 1,5pp/WE. De mobiliteitsimpact van de nieuwe invulling zal kleiner zijn dan de oorspronkelijke functie. Een handelsfunctie genereert meer vervoersbewegingen omdat bezoekers/klanten en werknemers steeds aan en af rijden waardoor er een grotere parkeerbehoefte is in tegenstelling met bewoning waar mensen naar hun werk vertrekken en weer thuis komen. Vergroenen en ontharden is belangrijk voor het klimaat. Positief is ook dat er aan de zijde van de Eindhoutseweg verharding wordt geruild voor groenvakken. Momenteel wordt er daar op de verhoogde berm tot tegen het gebouw geparkeerd, door de aanleg van het groen gaat dit niet meer mogelijk zijn. De parkeer- en doorstromingsproblematiek op de Eindhoutseweg is de interne dienst mobiliteit gekend en er wordt gewerkt aan een oplossing tegen volgend schooljaar zodat de onveilige situatie wordt aangepakt.
5. De aanleg van de tuinen voldoet aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek Art.3.132 inzake regelgeving lichten en zichten.
6. De politiecodex van de stad Geel bevat bepalingen over wat al dan niet als geluidsoverlast moet gezien worden (artikel 29 t/m 31). Volgens deze bepalingen is iedereen verplicht zich zodanig te gedragen dat anderen niet meer dan noodzakelijk door geluid gehinderd worden. Een geluid wordt in beginsel als niet-hinderlijk beschouwd wanneer het het gevolg is van bijvoorbeeld spelende kinderen.
7. Op de plannen van de oorspronkelijke vergunning afgeleverd door de Deputatie ref. PSTV-20140739 (Stad Geel ref. 2014/00231) was er geen gemeenschappelijke fietsenstalling voorzien op het gelijkvloers. Het project voorzag een 1 fietsstalplaats per wooneenheid in de individuele, ondergrondse berging wat conform was van de geldende parkeerverordening van 24/05/2012 die toen van toepassing was.
8. De aanleg van tuinen wijzigt de architectuur van het gebouw niet. Dat de raamverdeling wijzigt is een logisch gevolg van de nieuwe bestemming, In de voorgevel blijft de structuur ongewijzigd, de huidige vitrineramen worden vervangen door een kleiner raam en verder aangewerkt met een houten gevelbekleding. De blauwe toegangsdeuren aan de bestaande handelsruimten worden vervangen door buitenschrijnwerk dat overeenstemt met dat van de appartementen op de verdiepingen. De kleuren en materialisatie van het bestaande buitenschrijnwerk blijft behouden in de nieuwe toestand.

Conclusie:

De omgevingsambtenaar volgt de aangehaalde punten van het beroepsschrift niet en adviseert de vergunningsaanvraag nog steeds als gunstig.