2025_CBS_00992 - Dr.-Peetersstraat 90 - feestzaal Elsum - Princiepbeslissing erfpachtvoorwaarden - Beslissen: Goedkeuren

Historiek

Op 20 december 2023 keurde de gemeenteraad het ter beschikking stellen van de feestzaal te Geel-Elsum, Dr.-Peetersstraat 90, door middel van een open oproep, onder vorm van een erfpacht goed.

Op 12 maart 2024 nam de stad kennis van 3 projectvoorstellen.

Op 25 maart 2024 selecteerde de jury conform de voorwaarden bepaald in de open oproep en conform het beoordelingsverslag, een voorkeurskandidaat om verdere onderhandelingsgesprekken te voeren, deze voorkeurskandidaat is Centrumharmonie Geel VZW (CHG). 

Op 22 juli 2024 keurde het college van burgemeester en schepenen het projectvoorstel van Centrumharmonie Geel VZW goed.

Op 11 december 2024 werden de erfpachtvoorwaarden (zie bijlage) in een gezamenlijk overleg tussen de stad en CHG overlopen. CHG gaat momenteel niet akkoord met 2 voorwaarden.

Voorwaarden:

• Tijdens de overgangsperiode – dus de periode dewelke de CHG nodig heeft om het pand te Rijn 55 vrij/leeg te maken -  kan in de akte m.b.t. de beëindiging dewelke in principe     in één akte met de nieuwe erfpacht van de feestzaal kan afgesloten worden, volgende opgenomen worden: “er zal een tijdelijk gebruik toegestaan worden als gunst ten voordele     van de CHG voor een periode van max. x … Tijdens dit gebruik zijn alle risico’s m.b.t. dit onroerend goed volledig integraal voor de CHG.” 

De CHG wenst graag een huurovereenkomst af te sluiten voor het tijdelijke gebruik van het pand te Rijn 55 tijdens de overbruggingsperiode, totdat hun nieuwbouw aan de feestzaal te Elsum is gerealiseerd. Dit stelt hen in staat om hun instrumenten tijdelijk in het pand te Rijn 55 op te slaan. Aangezien de erfpacht van Rijn 55 in één akte zal worden beëindigd gelijktijdig met de aanvang van de erfpacht van de feestzaal, om notariële kosten te besparen, zal de CHG na de ontbinding van de erfpacht niet langer verantwoordelijk zijn voor het eigenaarsonderhoud. CHG geeft aan dat zij als VZW niet het eigenaarsonderhoud van twee panden op zich kan nemen, noch de onroerende voorheffing voor beide panden kan dragen. CHG wenst een huurovereenkomst af te sluiten met de stad waarvoor zij bereid zijn een vergoeding te betalen en als huurder de nodige verzekeringen af te sluiten maar geen verantwoordelijkheid dragen voor het eigenaarsonderhoud.  CHG is  akkoord dat de stad dit pand zo snel als gewenst op de markt brengt voor mogelijke verkoop. Bij een eventuele verkoop zal CHG met de nieuwe eigenaar bekijken wat er mogelijk is naar eventueel verder verhuur of niet.

• Bij het einde van de erfpacht, hetzij door het verstrijken van de termijn, hetzij vervroegd, verkrijgt de eigenaar het volle genot van de gebouwen, werken of beplantingen en de door de erfpachter aangebrachte verbeteringen zonder dat daarvoor enige vergoeding verschuldigd is. Dit behoudens een andersluidend akkoord waarbij op basis van een waardebepaling, rekening houdende met de reeds gemaakte afschrijvingen op deze investeringen, er zou kunnen overwogen worden dat deze restwaarde dan door de eigenaar/erfpachtgever vergoed kan worden indien deze een waardevermeerdering zou inhouden van het gebouw en deze een maatschappelijk functioneel belang heeft voor de eigenaar.

De CHG wenst onderstaande wettelijke bepaling in de akte op te nemen ter vervanging van bovenvermeld artikel.

Bij tenietgaan van het erfpachtrecht door afstand, herroeping, ontbinding of opzegging in minnelijke overeenstemming, gaat het eigendomsrecht van de bouwwerken en eventuele beplantingen, uitgevoerd door de erfpachter, over op de erfpachtgever of diens rechtsopvolger.
In overeenstemming met art. 3.176 B.W. (dd. 13.4.2019) is de erfpachtgever de erfpachter een vergoeding verschuldigd voor de bouwwerken en eventuele beplantingen, opgericht binnen de grenzen van zijn recht, op grond van ongerechtvaardigde verrijking zoals voorzien in art. 5.137 B.W. (dd. 13.4.2019).

CHG wenst dat het artikel m.b.t. einde erfpacht wordt opgenomen zoals vermeld in artikel 3.174 Nieuw Burgerlijk Wetboek.

Algemeen:

Stad Geel betaalde naar aanleiding van de voortijdige beëindiging van de erfpacht van het onroerend goed gelegen te Geel, Nieuwstraat 41 (Brouwerij Aerts) tevens een vergoeding voor de gedane investeringen, rekening houdende met de staat en afschrijvingstermijnen. Mogelijks vergoeden van een bepaalde meerwaarde van nog niet afgeschreven investeringen is dus reeds gebeurd in het verleden. Conform de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek, is dit tevens de meest gangbare manier, echter is dit niet de werkwijze dewelke de stad in het verleden hanteerde (met uitzondering van Brouwerij Aerts) en kan men afwijken van dit artikel.

Dienst patrimonium heeft de voorkeur om niet af te wijken van de principes waarbij de stad geen vergoeding betaald bij beëindiging van een erfpachtrecht, rekening houdende met de éénmalige vergoedding ten bedrage van één symbolische EUR en de andere zakelijke rechten dewelke de stad in het verleden reeds afsloot en dit zoals het advies dat destijds werd gegeven in het dossier van de beëindiging van de erfpacht m.b.t. Brouwerij Aerts, doch juridisch gezien en rekening houdende met een eventuele meerwaarde voor het stadspatrimonium is het echter wel een mogelijkheid om een vergoeding te voorzien bij beëindiging van de erfpacht.