UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 29/03/2025
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024153902
Dossiernummer gemeente: 202400539
De gemeente Geel heeft op 28 november 2024 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande woning met tatooshop. De aanvraag werd op 28 januari 2025 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Bram Van Genechten wonende Peperstraat 24 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stelenseweg 29 bus B
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 898K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
In dit gebied mogen de werken en handelingen worden uitgevoerd die noodzakelijk zijn voor de instandhouding en gezondmaking van het bestaande gebouwencomplex in functie van de bestemming en gebruik als openbare gemeenschapsvoorziening. Uitbreiding of afbraak, zij het gedeeltelijk, gevolgd door nieuwbouw is niet toegelaten. Bij afbraak van het bestaande gebouwencomplex krijgen de gronden de bestemming van natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaat zoals aangegeven in artikel 13, 4.3.2. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen en worden de voorschriften van toepassing die gelden voor deze bestemming.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Stelenseweg goedgekeurd op 3 december 1980.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Bouwcode goedgekeurd op 30 september 2024.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband goedgekeurd op 9 juni 2017.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen goedgekeurd op 12 mei 2023.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag handelt over het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met plat dak met inpandige tattooshop, het rooien van 25 coniferen, compensatie aanplanting met inheems groen, het aanleggen van verhardingen en het plaatsen van een warmtepomp plus zonnepanelen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 24 februari 2025 werd het advies ontvangen van AQUAFIN.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Er werd advies gevraagd aan Stad Geel dienst Openbaar Domein team Grijs maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Er werd advies gevraagd aan Stad Geel dient Openbaar Domein team Blauw/Groen maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming gemeenschapsvoorziening en algemeen nut.
In de gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn woongelegenheden toegestaan voor zover die noodzakelijk is voor de goede werking van de inrichtingen (artikel 17 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Onder “gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen” dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig.
De aanvraag is gelegen in het BPA Stelenseweg dd. 03/12/1980. De aanvraag situeert zich in de stook voor hoofdgebouwen.
De aangevraagde werken zijn toegelaten met hun bestemming stroken met het geldende BPA Stelenseweg, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
Het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met een complementaire functie, ondergeschikt aan het wonen, nl. een tattooshop (categorie persoonlijke dienstverlening) en het rooien van coniferen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel.
De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad.
2. Mobiliteitsimpact
Door de kleinschaligheid van het project, het betreft de bouw van een eengezinswoning met inpandige tattooshop van 32,8m², zal de impact beperkt blijven.
Het aantal parkeerplaatsen is in overeenstemming met de bouwcode Stad Geel dd. 30/09/2024, er worden 2 parkeerplaatsen voorzien op het eigen terrein.
Er worden 5 fietsstalplaatsen voorzien in de kelder, deze zijn bereikbaar via een fietsgoot naast de binnentrap.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een oppervlakte van 153,5m², wordt ingeplant op 6,40 meter achter de rooilijn overeenkomstig de voorgevelbouwlijn van de woning op het links aanpalende perceel. De afstand ten opzichte van de linker perceelsgrens bedraagt minimum 3 meter en minimum 3,10 meter van de rechter perceelsgrens.
De bouwdiepte bedraagt 12,55 meter, bouwbreedte 13,90 meter, bouwhoogte 3,40 meter en 6,25 meter, uitgevoerd met plat dak.
De tattooshop heeft een beperkte oppervlakte (32,8m²) en heeft een afzonderlijke toegang in de voorgevel.
Op de voorgevelbouwlijn, binnen de bouwstrook op een afstand van 3 meter van de rechter perceelgrens wordt een tuinmuur opgericht met een hoogte van 2,05 meter boven het maaiveld.
De 25 coniferen die gerooid worden zullen gecompenseerd worden door standplaatsgeschikte bomen op basis van de compensatie tabellen van https:/bomenwijzer.be/zoeken. De gebruikte beplanting staat gedetailleerd met plantmaat op het inplantingsplan weergegeven. De bestaande eik achteraan op het perceel blijft behouden.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
Het gebouw wordt opgetrokken in een moderne sobere vormgeving met veel licht en ruime leefruimtes. Gevels in een witte baksteen gecombineerd met houten bekleding en architectonisch beton aan de oversteek. Buitenschrijnwerk in wit aluminium en hout.
Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging, er wordt enkel een wadi aangelegd in de voortuin in functie van de bovengrondse infiltratievoorziening.
Tijdens de werken worden de grondingrepen tot een minimum beperkt tot uitgravingen in functie van de funderingen en verplichte putten.
Het perceel heeft een oppervlakte van 589,2m², volgens de Bouwcode van de Stad Geel geldt een absoluut minimum aandeel onbebouwde en natuurlijk ingerichte ruimte op volle grond voor een perceel tussen de 500 en 749m² van minimum 50%. Behoudens het terras van 15m² achteraan de woning worden de verhardingen uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. De totale oppervlakte verharding bedraagt 85,60m², de woning 156,50m² wat resulteert in oppervlakte van 242,10m² en is dus kleiner dan de helft van het perceel, de aanvraag voldoet aan de Groennorm van de Bouwcode.
7. Hinderaspecten
Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
8. Stikstofdecreet
“De aanvraag omvat een project dat enkel verkeersgenererend is, maar dat geen verkeersdragend infrastructuurproject is (vb. bouw van een ééngezinswoning). In dit geval moet de stikstofdepositie ten gevolge van de vervoersbewegingen van het project beoordeeld worden. Er moet daarbij zowel rekening gehouden worden met de aanlegfase als met de situatie na de aanleg van het project. De aanvrager heeft een inschatting gemaakt van de voertuigbewegingen en deze afgewogen aan de hand van de VITO-tabellen. De impact wordt geacht kleiner te zijn dan 1%:
Het project werd getoetst aan de hand van de VITO studie ‘Voertuigemissies en de minimis-normen: een analytische benadering voor wegverkeer’ en daar bijhorende tabellen. Hierdoor wordt aangetoond dat de impactscore van het project lager is dan 1% de minimisdrempel.
Er is vastgesteld dat het plan of project geen significante gevolgen zal hebben (samen met andere plannen of projecten) voor de natuurlijke kenmerken van het Natura 2000-gebied in het licht van de instandhoudingsdoelstellingen ervan.
Op basis van de project-eigen effecten is er geen risico te verwachten op betekenisvolle aantasting van actuele en mogelijke toekomstige habitats in Habitatrichtlijngebied.”
9. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
Bestemming: eengezinswoning met complementaire functie Tattooshop (32,8m²) .
De werken dienen uitgevoerd en ingeplant te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
De woning heeft een oppervlakte van 153,5m², wordt ingeplant op 6,40 meter achter de rooilijn overeenkomstig de voorgevelbouwlijn van de woning op het links aanpalende perceel. De afstand ten opzichte van de linker perceelsgrens bedraagt minimum 3 meter en minimum 3,10 meter van de rechter perceelsgrens.
De bouwdiepte bedraagt 12,55 meter, bouwbreedte 13,90 meter, bouwhoogte 3,40 en 6,25 meter, uitgevoerd met plat dak.
De woning wordt uitgevoerd in een witte baksteen gecombineerd met hout en architectonisch beton aan de oversteek en buitenschrijnwerk in wit aluminium en hout.
Er worden geen bijgebouwen opgericht.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De architect vermelt in de beschrijvende nota PIV2 dat er telefonisch contact werd opgenomen met de brandweer en deze instantie geeft mee dat er geen advies noodzakelijk is voor wat betreft de tattooshop aangezien er niet meer dan 9 personen tegelijk worden ontvangen.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
“Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.”
Vloerpas
De Bouwcode van de Stad Geel dd. 30/09/2024 bepaalt dat de vloerpas van een woning op maximum 20 cm ten opzichte van de as van de weg mag genomen worden.
Verhardingen
Behoudens het terras dienen verhardingen te worden uitgevoerd in waterdoorlatende of waterpasserende materialen op een waterdoorlatende funderingslaag.
Warmtepomp
Alle technische installaties zoals klimaatbeheersingstoestellen, (schotel) antennes, warmtepompen,… worden in eerste instantie inwendig geplaatst. Indien dit mogelijk is kunnen technische installaties enkel aan de gevel of op het dak worden geplaatst als ze op geen enkel moment zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.
Zonnepanelen
Zonnepanelen op platte daken hebben een maximale hoogte van 1 meter en bevinden zich binnen een hoek van 45° van de perceelsgrens.
Terreinprofiel
Er worden, behoudens de wadi in de voortuin, geen terreinophogingen uitgevoerd, het bestaande maaiveld blijft behouden. De wadi heeft een minimale afstand van 2 meter ten opzichte van de rooilijn.
Groen
De 25 coniferen die gerooid worden zullen gecompenseerd worden door standplaatsgeschikte bomen op basis van de compensatie tabellen van https:/bomenwijzer.be/zoeken. De gebruikte beplanting staat gedetailleerd met plantmaat op het inplantingsplan weergegeven.
- 10 x gewone vogelkers (Prunus padus) - 5 x winterlinde (Tilia cordata) - 10 x veldesdoorn/spaanse aak (Acer campestre) - 9 x wilde kardinaalsmuts (Euonymus europaeus) - struiken van wilde ligustur (Ligustrum vulgare) - struiken van groenblijvende olijfwilg (Elaegnus)
Bij het vellen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Voor meer info, zie: https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag-0;
De boom mogen enkel geveld worden buiten het broedseizoen (dat loopt van 1 april–30 juni); Indien de aanplanting niet aanslaat dient deze vervangen tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan komt niet te vervallen.
De aanvrager dient al het nodige te doen om de compenserende aanplanting te beschermen tegen vraat
Riolering / hemelwater
Het project dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening van 10 februari 2023 en eventueel latere wijzigingen.
Gevolg dient gegeven aan hydraulisch rapport van Aquafin dd. 24/02/2025 ref. P25002165.
• Er wordt hergebruik voorzien voor toiletspoeling en buitenkraan. Hiermee wordt niet akkoord gegaan. Het opgevangen hemelwater moet maximaal gebruikt worden voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is. Ook de wasmachine moet aangesloten worden.
Aandachtspunt:
• De zone is gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Bij het bouwen in een zone die gelegen is in overstromingsgevoelig gebied, is het van belang dat er voldoende aandacht wordt besteed aan waterveilig bouwen en aan het bewaren en herstellen van de ruimte voor water (bv overstroombare kelders, bouwen op palen,...). Verder dient er rekening gehouden te worden met de voorwaarden volgend uit de watertoets. Er zijn gunstige maatregels getroffen. Er is echter niet weergegeven hoe het vloerpeil rekening houdt met het overstromingspeil en er is ook niet weergegeven hoe de ingenomen ruimte voor water gecompenseerd zal worden.
Er dient eveneens rekening te worden gehouden met de volgende voorwaarden:
• De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting mag max. 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de bouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
• Er dient te worden aangesloten op de bestaande / nieuw geplaatste huisaansluiting. Hierbij dient men rekening te houden met zowel diepte als ligging. Indien aansluiten niet mogelijk is, moeten maatregelen op eigen terrein genomen worden (bv. pompen). De aansluiting dient indien mogelijk te worden aangeboden op maximaal 80cm onder het maaiveld op de scheiding tussen privéterrein en openbaar domein.
• Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden worden.
• Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• Er wordt een groendak en/of terrassen aangesloten op de put: het is aangeraden om een aangepaste filtering of voorzuivering te voorzien.
• De kanten van de wadi mogen niet steil aangelegd worden maar moeten flauw hellend zijn, zodat deze ook mee kunnen infiltreren. Men dient bovendien rekening te houden bij uitvoering van het dossier dat de gronden t.h.v. de toekomstige wadi niet verdicht worden om de optimale werking ervan te bewaren. Zo niet dienen ze opnieuw losgefreesd te worden voor definitieve aanleg. Het gras moet direct hydraulisch ingezaaid worden, bij voorkeur vóór de aansluiting van het water zelf, zodat het gras de kans krijgt om te groeien alvorens de wadi vol staat met water. Een alternatief voor hydraulisch inzaaien zijn vooraf ingezaaide, biologisch afbreekbare kokosmatten (ongewapend met plastiek of ijzerdraad). Merk wel op dat dit laatste een ecologisch minder interessant alternatief is wegens het gebruik van dominante en weinig diverse soorten.
Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratiezone gevrijwaard worden van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal behouden blijven.
• Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen infiltratievoorzieningen. De infiltratievoorzieningen mogen in geen geval drainerend werken. Voorbeelden van infiltratievoorzieningen kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Toegang tot het perceel
Op het inplantingsplan staat de inrit (op de rooilijn) van 4,50 meter wat voldoet aan de huidige regelgeving.
Voor aanpassingen van het openbaar domein in functie van de toegankelijkheid van het perceel moet men aanvraag doen via de website van stad Geel https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.. De aanpassingen mag men niet zelf uitvoeren. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
Bestemming: eengezinswoning met complementaire functie Tattooshop (32,8m²) .
De werken dienen uitgevoerd en ingeplant te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
De woning heeft een oppervlakte van 153,5m², wordt ingeplant op 6,40 meter achter de rooilijn overeenkomstig de voorgevelbouwlijn van de woning op het links aanpalende perceel. De afstand ten opzichte van de linker perceelsgrens bedraagt minimum 3 meter en minimum 3,10 meter van de rechter perceelsgrens.
De bouwdiepte bedraagt 12,55 meter, bouwbreedte 13,90 meter, bouwhoogte 3,40 en 6,25 meter, uitgevoerd met plat dak.
De woning wordt uitgevoerd in een witte baksteen gecombineerd met hout en architectonisch beton aan de oversteek en buitenschrijnwerk in wit aluminium en hout.
Er worden geen bijgebouwen opgericht.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De architect vermelt in de beschrijvende nota PIV2 dat er telefonisch contact werd opgenomen met de brandweer en deze instantie geeft mee dat er geen advies noodzakelijk is voor wat betreft de tattooshop aangezien er niet meer dan 9 personen tegelijk worden ontvangen.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
“Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.”
Vloerpas
De Bouwcode van de Stad Geel dd. 30/09/2024 bepaalt dat de vloerpas van een woning op maximum 20 cm ten opzichte van de as van de weg mag genomen worden.
Verhardingen
Behoudens het terras dienen verhardingen te worden uitgevoerd in waterdoorlatende of waterpasserende materialen op een waterdoorlatende funderingslaag.
Warmtepomp
Alle technische installaties zoals klimaatbeheersingstoestellen, (schotel) antennes, warmtepompen,… worden in eerste instantie inwendig geplaatst. Indien dit mogelijk is kunnen technische installaties enkel aan de gevel of op het dak worden geplaatst als ze op geen enkel moment zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.
Zonnepanelen
Zonnepanelen op platte daken hebben een maximale hoogte van 1 meter en bevinden zich binnen een hoek van 45° van de perceelsgrens.
Terreinprofiel
Er worden, behoudens de wadi in de voortuin, geen terreinophogingen uitgevoerd, het bestaande maaiveld blijft behouden. De wadi heeft een minimale afstand van 2 meter ten opzichte van de rooilijn.
Groen
De 25 coniferen die gerooid worden zullen gecompenseerd worden door standplaatsgeschikte bomen op basis van de compensatie tabellen van https:/bomenwijzer.be/zoeken. De gebruikte beplanting staat gedetailleerd met plantmaat op het inplantingsplan weergegeven.
- 10 x gewone vogelkers (Prunus padus) - 5 x winterlinde (Tilia cordata) - 10 x veldesdoorn/spaanse aak (Acer campestre) - 9 x wilde kardinaalsmuts (Euonymus europaeus) - struiken van wilde ligustur (Ligustrum vulgare) - struiken van groenblijvende olijfwilg (Elaegnus)
Bij het vellen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Voor meer info, zie: https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag-0;
De bomen mogen enkel geveld worden buiten het broedseizoen (dat loopt van 1 april–30 juni); Indien de aanplanting niet aanslaat dient deze vervangen tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan komt niet te vervallen.
De aanvrager dient al het nodige te doen om de compenserende aanplanting te beschermen tegen vraat
Riolering / hemelwater
Het project dient te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening van 10 februari 2023 en eventueel latere wijzigingen.
Gevolg dient gegeven aan hydraulisch rapport van Aquafin dd. 24/02/2025 ref. P25002165.
• Er wordt hergebruik voorzien voor toiletspoeling en buitenkraan. Hiermee wordt niet akkoord gegaan. Het opgevangen hemelwater moet maximaal gebruikt worden voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is. Ook de wasmachine moet aangesloten worden.
Aandachtspunt:
• De zone is gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Bij het bouwen in een zone die gelegen is in overstromingsgevoelig gebied, is het van belang dat er voldoende aandacht wordt besteed aan waterveilig bouwen en aan het bewaren en herstellen van de ruimte voor water (bv overstroombare kelders, bouwen op palen,...). Verder dient er rekening gehouden te worden met de voorwaarden volgend uit de watertoets. Er zijn gunstige maatregels getroffen. Er is echter niet weergegeven hoe het vloerpeil rekening houdt met het overstromingspeil en er is ook niet weergegeven hoe de ingenomen ruimte voor water gecompenseerd zal worden.
Er dient eveneens rekening te worden gehouden met de volgende voorwaarden:
• De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting mag max. 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de bouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
• Er dient te worden aangesloten op de bestaande / nieuw geplaatste huisaansluiting. Hierbij dient men rekening te houden met zowel diepte als ligging. Indien aansluiten niet mogelijk is, moeten maatregelen op eigen terrein genomen worden (bv. pompen). De aansluiting dient indien mogelijk te worden aangeboden op maximaal 80cm onder het maaiveld op de scheiding tussen privéterrein en openbaar domein.
• Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden worden.
• Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• Er wordt een groendak en/of terrassen aangesloten op de put: het is aangeraden om een aangepaste filtering of voorzuivering te voorzien.
• De kanten van de wadi mogen niet steil aangelegd worden maar moeten flauw hellend zijn, zodat deze ook mee kunnen infiltreren. Men dient bovendien rekening te houden bij uitvoering van het dossier dat de gronden t.h.v. de toekomstige wadi niet verdicht worden om de optimale werking ervan te bewaren. Zo niet dienen ze opnieuw losgefreesd te worden voor definitieve aanleg. Het gras moet direct hydraulisch ingezaaid worden, bij voorkeur vóór de aansluiting van het water zelf, zodat het gras de kans krijgt om te groeien alvorens de wadi vol staat met water. Een alternatief voor hydraulisch inzaaien zijn vooraf ingezaaide, biologisch afbreekbare kokosmatten (ongewapend met plastiek of ijzerdraad). Merk wel op dat dit laatste een ecologisch minder interessant alternatief is wegens het gebruik van dominante en weinig diverse soorten.
Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratiezone gevrijwaard worden van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal behouden blijven.
• Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen infiltratievoorzieningen. De infiltratievoorzieningen mogen in geen geval drainerend werken. Voorbeelden van infiltratievoorzieningen kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Toegang tot het perceel
Op het inplantingsplan staat de inrit (op de rooilijn) van 4,50 meter wat voldoet aan de huidige regelgeving.
Voor aanpassingen van het openbaar domein in functie van de toegankelijkheid van het perceel moet men aanvraag doen via de website van stad Geel https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.. De aanpassingen mag men niet zelf uitvoeren. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.