Een ontwikkelaar wenst een meergezinswoning te bouwen op een perceel gelegen te Pas 261. De oude woning die zich bevindt op dit perceel, zal worden gesloopt.
Omwille van de beeldkwaliteitsbepalende waarde van de naastgelegen woning gelegen in Pas 263 voorziet het ontwerpvoorstel gedeeltelijk een terugsprong in de gevel, om zo het portaal van de beeldbepalende woning te accentueren.
Binnen het ontwerp werden drie meergezinswoningen en een studio voorzien met volgende netto-vloeroppervlaktes:
Dit resulteert in een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 80.24 m2. Voor dit project is de bouwcode van toepassing. De bouwcode voorziet een minimale gemiddelde oppervlakte van minstens 85.00 m2 per wooneenheid (artikel 20). De ontwikkelaar vraagt bijgevolg of afwijken van de minimale gemiddelde netto-vloeroppervlakte mogelijk is.
Het betreft het oprichten van meergezinswoningen in het stadscentrum van Geel. Het afwijken van de bepalingen opgenomen in de bouwcode is enkel mogelijk wanneer het niet volgen van de voorschriften beter beantwoordt aan de ‘goede ruimtelijke ordening’. Op deze locatie wordt geen reden gezien om een afwijking toe te staan. Het opleggen van een minimale gemiddelde vloeroppervlakte garandeert mee het voorzien van voldoende kwalitatieve wooneenheden. Het gaat bovendien over een nieuwbouwproject waarbij het mogelijk is deze verplichting na te leven. Het toelaten van deze afwijking zal hierdoor een precedent scheppen voor andere aanvragen, hier dient bedachtzaam over te worden geoordeeld.
De ontwikkelaar argumenteert de vraag tot afwijking van de minimale gemiddelde vloeroppervlakte door te stellen dat de voorwaarden sinds de eerste gesprekken rond de ontwikkeling van het perceel in 2022 gewijzigd zijn, waarbij voor de intreding van de bouwcode nog een gemiddelde minimale vloeroppervlakte van 91.3 m2 kon worden gerealiseerd. De verplichte aanpassingen rond bouwhoogte en terugspringen ter hoogte van het beeldbepalend gebouw zorgen voor een verlaging van het gemiddelde, tot onder het opgelegd gemiddelde opgenomen in de bouwcode. De bouwcode is van toepassing sinds eind november 2024, de communicatie hierover was reeds langer lopende. De architect was in principe op de hoogte van de wijzigingen in het wetgevend kader. Deze argumentatie vormt dus onvoldoende basis voor het overwegen van deze afwijking.
Het College van Burgemeester en Schepenen gaat principieel niet akkoord met het toestaan van een afwijking voor de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van wooneenheden in een meergezinswoningen op deze locatie.